Что нужно знать о приемке выполненных работ при переустройстве квартиры Как узаконить перепланировку

Содержание статьи

🔥Что нужно знать о приемке выполненных работ при переустройстве квартиры? Как узаконить перепланировку?

https://ria.ru/20211007/pereplanirovka-1753393039.html

Все, что нужно знать о перепланировке квартиры: советы экспертов

Перепланировка квартиры или дома: как узаконить и согласовать самостоятельно

Все, что нужно знать о перепланировке квартиры: советы экспертов

Перепланировка квартиры в многоквартирном доме — изменение конфигурации помещения, выполненное по определенным правилам. Как убрать межкомнатную перегородку и. РИА Новости, 07.10.2021

2021-10-07T11:20

2021-10-07T11:20

2021-10-07T11:20

недвижимость

мосжилинспекция

МОСКВА, 7 окт — РИА Новости. Перепланировка квартиры в многоквартирном доме — изменение конфигурации помещения, выполненное по определенным правилам. Как убрать межкомнатную перегородку и самостоятельно узаконить перепланировку, куда обращаться за согласованием в Москве — в материале РИА Новости.Что такое перепланировкаВ российском законодательстве отличаются понятия перепланировки квартиры и переустройства. В 25-й статье Жилищного кодекса России сказано, что перепланировкой является процесс изменения конфигурации помещения, который требует отображения в техническом паспорте дома. Переустройство (переоборудование) предполагает переделку сантехнического, электрического и инженерного оборудования, которая также должна быть зафиксирована документально.Сергей Ершов, член Международного союза адвокатов и Санкт-Петербургской адвокатской коллегии Нарышкиных рассказал РИА Новости:»К требующим предварительного получения разрешения на их проведение работам по перепланировке относятся:По словам экспертов, ремонт, если он существенно меняет характеристики жилища, тоже предполагает согласование.Сергей Бородин, управляющий партнер адвокатской конторы «Бородин и партнеры» добавляет: «В Москве требования к проведению перепланировки помещений в многоквартирных домах и порядок ее согласования содержатся в Постановлении правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП».Цели согласованияПеред тем как приступить к перепланировке, необходимо собрать пакет документов и получить все необходимые разрешения либо обратиться в организацию, имеющую специальную лицензию, которая возьмет все заботы по составлению проекта и согласованию на себя.Кроме того, важно учесть некоторые нюансы: Жилищный кодекс запрещает проводить перепланировку в домах, которые признаны аварийными, а также присоединять к квартире помещения общего пользования (оборудовать мансарду в чердачном помещении или занимать подвал).Список запрещенных переделок достаточно широк, если работы будут проводиться самостоятельно, важно с ним внимательно ознакомиться.»Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир, ведущие к нарушению прочности несущих конструкций здания, а также мешающие работе инженерных систем, противопожарных устройств, ухудшающие сохранность и внешний вид фасадов, не допускаются», — уточняет Сергей Бородин.В целом, процесс подготовки занимает около трех месяцев и включает в себя:Согласование предварительных работСогласовывать работы необходимо: сэкономив на разрешительных документах, собственник рискует получить проблемы в будущем.Согласование предварительных работ проводится после получения проектной документации.

Прежде чем обратиться в межведомственную комиссию за разрешением, возможно, придется поставить в известность:Алгоритм дальнейших действий:»Комплект документов направляется в орган местного самоуправления, уполномоченный рассматривать заявки на проведение перепланировок. В каждом конкретном городе данная организация может называться по-разному. Например, в Москве эти полномочия предоставлены Мосжилинспекции», — уточняет Наталия Кузнецова.Начальный этапНачальный этап включает в себя ознакомление с перечнем запрещенных перепланировок (причем в разных населенных пунктах региона и даже разных районах одного города они могут не совпадать), сбор необходимой документации и составление подробного плана строительных работ.»Рекомендую дополнительно зайти на сайт администрации вашего региона или населенного пункта и найти раздел о жилищных правоотношениях.

Проверить, есть ли ссылки на дополнительный ограничивающий региональный закон, постановления правительства региона или предписания жилищных комиссий, которые запрещают определенные виды перепланировки. Следует знать, что даже в разных домах одного района согласование может проходить по другим правилам и со своими подводными камнями», — предупреждает Сергей Ершов.Заказ проектаЕсли перепланировка не будет затрагивать несущие стены, границы санузла и кухонного помещения, а газовая плита останется на месте, то достаточно составить эскиз. Получение разрешения на подобные изменения занимает меньше времени.В том случае, когда планируется серьезная переделка квартиры, проект необходим.

Его созданием занимаются инженерно-проектные бюро, имеющие лицензию на подобные работы. Проверить информацию об организации можно на сайте Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ).Проект должен включать в себя подробное техническое описание всех изменений, их целесообразность и безопасность.Проект состоит из трех частей.Важно различать дизайн-проект и проект перепланировки. Первый могут делать любые дизайнерские бюро, второй подготавливает только организация, имеющая допуск в СРО с лицензией на проведение подобных работ.»Стоимость проекта перепланировки зависит от региона. В Москве в среднем она составляет 25 тысяч рублей.

Продолжительность данного этапа от десяти до 20 дней», — комментирует Кристина Роднова.Необходимые документыНаталия Кузнецова отмечает: «Помимо проекта, необходимы согласие проживающих в квартире, документы на собственность, учетно-техническая документация на помещение. В случае если перепланировка затронет общее имущество многоквартирного дома, требуется решение общего собрания».Пакет документов должен включать:Кристина Роднова добавляет: «Если квартира находится в здании, которое считается объектом культурного наследия, то для проведения перепланировки потребуется намного больше разрешений, чем при таких же преобразованиях в типовой квартире. Одним из таких особых разрешений является акт государственной историко-культурной экспертизы. Главное условие, которое следует соблюсти, чтобы получить положительный результат после ее проведения, — сохранить те конструктивные особенности строения, благодаря которым здание было занесено в список культурно-исторических ценностей».Куда подать документыДокументы подаются в органы местного самоуправления: администрацию, межведомственную комиссию, жилищную инспекцию. Куда именно необходимо обратиться в конкретном регионе, подскажут в БТИ.Жители Москвы (физические лица) могут сдать документы на перепланировку через МФЦ, индивидуальные предприниматели и юридические лица обязаны обратиться в Мосжилинспекцию.Генеральный директор ГК «КВС-Сервис» Вадим Ушаков уточняет: «Мы всегда советуем собственникам брать с работников администрации расписку о получении документов, где будет указан их полный перечень и стоять подпись должностного лица и самого заявителя.»Что нужно учитывать при проведении работПриступая к перепланировке важно помнить, что:Кандидат юридических наук, член экспертного совета по цифровой экономике и блокчейн-технологиям Госдумы Венера Шайдуллина предупреждает: «При непосредственном выполнении работ стоит помнить, что законодательно регулируется не только сама перепланировка, но и соблюдение сопутствующих правил.

Например, закон о тишине. В Москве запрещено проводить шумные строительные работы с 19:00 до 09:00, а также с 13:00 до 15:00 и, кроме того, в выходные и праздничные дни. Исключение — новостройки.

Отступление от правил карается штрафом — одна-две тысячи рублей. Также необходимо заказывать услугу по вывозу строительного мусора. Оставлять его во дворе или выкидывать в обычный контейнер запрещено. Штраф — 1,5-2,5 тысячи рублей»»Управляющая компания имеет полное право проверить вашу квартиру на наличие перепланировок.

Чаще всего проверка инициируется по сигналу соседей, которые услышали звуки ремонта или случайно увидели через открытую дверь. В нашей практике был случай, когда люди заметили, что рабочие выносят из одной квартиры остатки стены с арматурой, и сообщили об этом в управляющую компанию. Так благодаря сигналу соседей нам удалось остановить несогласованную перепланировку.

Поэтому мой совет: не нужно экономить на согласованиях», — отметил Вадим Ушаков.Продление срока действия разрешенияЕсли строительные работы по каким-то причинам не укладываются в отведенный разрешением срок, его можно единожды продлить на шесть месяцев. Для этого заявление на продление подается в жилинспекцию, другие уполномоченные органы самоуправления или через сайт госуслуг. Жители Москвы могут воспользоваться официальным порталом мэра Москвы и подать заявку онлайн.»Если в срок закончить ремонт не получилось, всю процедуру согласования придется проходить заново, в том числе собирать новый пакет документов (обновлять все справки)», — предупреждает Вадим Ушаков.Получение акта о завершенных работахПосле окончания строительных работ необходимо обратиться за оформлением акта о завершении перепланировки помещения, имея при себе необходимый пакет документов (полный перечень которых можно найти на сайте МФЦ или «Госуслуги»).После регистрации запроса в жилищной инспекции начинается процесс сверки информации и межведомственного взаимодействия. С собственником согласовывается дата проведения комиссионной проверки.Вадим Ушаков отмечает: «Акт выполненной перепланировки выдается в четырех экземплярах.

Первый остается в жилищной инспекции или администрации, второй выдается собственнику, третий предоставляется органу, который согласовывает перепланировки в вашем регионе (в Москве это БТИ, в Санкт-Петербурге — районные МВК и другие структуры, в зависимости от вида перепланировки). Четвертый акт направляется в Росреестр. Копию документа также следует предоставить в управляющую компанию.»»Приемочная комиссия может прийти в квартиру и сверить фактический ремонт с проектом.

На практике не исключены случаи, когда решение выносится на основании технического плана», — комментирует Кристина Роднова.Проверка приемочной комиссииВ состав приемочной комиссии входят представители жилищной инспекции, проектной организации, исполнителя строительных работ и управляющей компании (если задействовано общедомовое имущество). Присутствие последних трех организаций обеспечивается собственником.В ходе проверки будет установлено соответствие перепланировки заявленному проектному решению. При выявлении нарушений выдается предписание об их устранении.

Если все в порядке, проект акта о завершении переустройства оформляется в жилищной инспекции в течение десяти рабочих дней.Ввод в эксплуатациюПосле получения акта о завершении работ начинается процесс ввода объекта в эксплуатацию и внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).Отказы в согласованииВ соответствии с Жилищным кодексом инспекция принимает решение об отказе в согласовании перепланировки в том случае, если предоставлен неполный пакет документов или проект не соответствует законодательным нормам по оформлению и содержанию.»Если орган, осуществляющий согласование, принял отрицательное решение, собственник вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением (ч. 1 ст. 218 КАС России)», — уточняет Надежда Коркка.Обжалование при отказеИсковое заявление о признании незаконным решения об отказе в согласовании нужно подавать в райсуд по месту жительства истца или по адресу органа, ведающего этим вопросом, в течение трех месяцев со дня отказа.Эксперт также отмечает состав пакета документов, которые необходимо приложить к судебному иску.Штрафы за незаконную перепланировкуСобственник помещения, которое было самовольно перепланировано, обязан привести его в прежнее состояние. Если предписание будет проигнорировано, жилищная инспекция вправе подать иск в суд о продаже квартиры с торгов. Вырученные деньги отдадут недобросовестному перепланировщику, кроме той части, которая потребуется для выполнения работ по возврату переделок.»Многие граждане предпочитают перепланировать квартиры без предварительного согласования.

Однако самое неприятное, что орган местного самоуправления, помимо штрафа, вправе потребовать в судебном порядке убрать перепланировку», — говорит Наталия Кузнецова.Узаконить изменения можно, обратившись в суд, который примет решение в пользу собственника, если перепланировка не нарушает права и законные интересы соседей и не создает угрозу их жизни или здоровью.Надежда Коркка сообщает: «За незаконную перепланировку положен штраф. Для физических лиц его величина составляет от двух до двух с половиной тысяч рублей, для должностных лиц — от четырех до пяти тысяч, для юридических лиц — от 40 до 50 тысяч».Особенности перепланировки нежилого помещенияЕсли нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, то все требования сохраняются и процедура остается такой же. В том случае если планируется открытие магазина или кафе, то потребуется дополнительное разрешение от Центра гигиены и эпидемиологии.Делать перепланировку в нежилом здании значительно проще: достаточно заказать проект и внести изменения в техническую документацию.Эксперт Вадим Ушаков называет особенности переделки нежилого помещения:Нормативные акты, которые регулируют перепланировки в нежилых помещениях:

🔥Как узаконить перепланировку самостоятельно

На этапе строительства собственники перестраивают свое жилье и меняют его планировку. Владельцы сносят стены, чтобы изменить габариты комнат или переделать структуру квартиры. Подобные акции запрещено проводить самовольно, даже если жилплощадь приватизирована. Необходимо узаконить перепланировку квартиры на государственном уровне. Документальное подтверждение легальности выполненных работ позволит избежать сложностей в будущем, которые возникнут при продаже, аренде или дарении имущества.

Для согласования перестройки в купленном помещении потребуется обратиться в госорганы и предоставить проект запланированного видоизменения. При этом следует учитывать, что конкретно владелец способен исправить на своей жилплощади.

🔻Что считается перепланировкой квартиры

К ней относятся все типы переустройства жилища, при которых меняется схема расположения комнат, сужается либо расширяется пространство. После самовольной перепланировки трансформируются технические и эксплуатационные характеристики здания. По этой причине для проведения подобных работ у хозяев должны быть разрешительные документы и измененные записи в техпаспорте. В допустимые строительные преобразования входят:

  • преобразование локации вентиляционных люков, санузлов, стен, канализации;
  • перемещение отопления, ванной, кухни, туалета;
  • врезание либо демонтаж оконных и дверных проемов;
  • переделывание жилого помещения в бытовое;
  • вывод кондиционера на фасадную стену;
  • увеличение или уменьшение комнат;
  • застекление лоджий;
  • частичный снос конструкций;
  • замена коммуникационных установок;
  • смещение дверных заслонов;
  • переустройство покрытия пола, включение подогрева, закладывание стяжки;
  • разборка комнатных перегородок;
  • перенос топливных установок, электробытовых точек;
  • реорганизация фасада;
  • установка сетчатых перекрытий.

Перепланировка жилья

Перепланировка квартиры должна быть узаконена

Выполнение таких манипуляций не должно менять архитектуру дома, нарушать инженерную, пожарную и санитарную безопасность. Это правило действует как для жилого, так и для нежилого помещения. Реконструкцию стоит согласовать с остальными жильцами и в государственных структурах, для чего нужно написать заявление в контролирующую инстанцию.

Для получения разрешения на перестройку потребуется предоставить документацию и совершить ряд действий.

Возможно также получить одобрение и на уже совершенные преобразования. Без такого согласования жилищной инспекции будет нельзя продать перестроенную квартиру.

🔻Как узаконить выполненную перепланировку

Допустимо легализовать не только планируемые, но и уже проделанные на своих квадратных метрах работы. Для получения разрешительной бумаги государственного образца понадобится пройти ряд инстанций, договориться о проверках и собрать справки, которые подтверждают уже сделанную незаконную перепланировку. Чтобы согласовать проведенную перестройку и официально одобрить внесенные в квартиру внешние изменения, хозяину потребуется получить:

  • измененный технический паспорт;
  • выписку из домовой книги;
  • поэтажную схему;
  • свидетельство о собственности;
  • справку со счета об отсутствии долгов за коммунальные услуги.

Для согласования реконструкции также потребуется проект перестроенного жилища. Чтобы его получить, нужно пригласить в свою квартиру сотрудника БТИ. Он выполнит проверку, сформирует и выдаст план видоизмененного помещения.

После этого все собранные бумаги относятся в муниципалитет для составления акта, разрешающего строительную деятельность и подтверждающего ее законность. Перед тем как получить такую выписку, понадобится посетить несколько госструктур, чтобы собрать нужную документацию.

🔹Куда обращаться

Перед тем как узаконить перепланировку самостоятельно, предстоит пройти ряд госорганов для сбора требуемых сведений и диагностики помещений. Для начала собственник идет в проектно-техническое бюро, имеющее допуск СРО, либо Бюро технической инвентаризации. В одну из этих компаний нужно принести справку из ЕГРН, техпаспорт и проектный эскиз.

Инженер фирмы приходит в квартиру, выполняет обмер площади и составляет проект.

Ремонт квартиры

На уже проведенную перепланировку можно получить разрешение

Если в ходе строительства были затронуты инженерные системы и несущие конструкции, понадобится дополнительно получить схему жилплощади в противопожарной службе, Ростехнадзоре, Роспотребнадзоре или жилищной инспекции. Со всеми полученными бумагами человек приходит в администрацию или офис Многофункционального центра, где пишет заявление на принятие перепланированной жилплощади в эксплуатацию. Вместе с заявлением прикладываются:

  • правоустанавливающие бумаги;
  • заверенное в нотариусе согласие жильцов дома;
  • проект переустройства с техзаключением и авторским надзором;
  • техпаспорт.

Прошение рассматривается в течение 30-45 дней. При одобрении заявки владелец получает распоряжение или акт приемочной комиссии. Как только решение будет принято, заявитель получит сообщение или звонок. Чтобы забрать бумагу, нужно прийти в жилищную инспекцию либо подразделение МФЦ.

Возможно также запросить доставку документа заказным письмом. Если разрешение оформлялось до планируемого ремонта, то строительство следует совершить в течение года. Такой период выданная бумага считается действительной.

🔹Процедура согласования перестройки квартиры

По закону установлен четкий порядок, которого следует придерживаться при изменении вида своей жилплощади. Как только подобное ремонтирование завершено, собственник обязан уведомить о проведенных изменениях жилищную инспекцию. Для этого он пишет заявление о выполненной перестройке. К бумаге прикладывается журнал производства работ, копии договора с авторским надзором и проектным бюро. После формирования заявки к владельцу имущества в течение десяти дней с момента подачи заявки приходят представители межведомственной комиссии.

В ряде случаев присутствует также управляющий жилым комплексом. Собственник также должен пригласить свою строительную бригаду и сотрудников проектного бюро.

В ходе проверки составляется в трех экземплярах акт, подписанный всеми участниками (для собственника, администрации и ЕГРН). Его вместе с выпиской из ЕГРН и паспортом нужно отнести в Бюро технической инвентаризации. В организации оговаривается дата прихода в квартиру инженера, который осмотрит помещение и зафиксирует все изменения в техплане.

Затем в БТИ в течение 10 дней будет сформирован обновленный техпаспорт, за получение которого придется заплатить. Стоимость узаконивания составляет 2000 рублей. Однако бывают случаи, когда проверочный процесс проходит не совсем гладко.

Иногда сотрудники госструктур запрещают перестраивать помещение или требуют вернуть все назад. Тогда владельцы могут оспорить их решение.

🔻Как узаконить перепланировку через суд

Если комиссия после проверки помещения отказывает в реконструкции жилища, его хозяин вправе обратиться в судебный орган. Такой шаг прописан в статье номер 29 Жилищного кодекса. Жильцу следует составить исковое заявление об узаконивании его ремонтных действий и отнести бумагу в районный суд. Вместе с ней нужно предоставить отказное письмо от администрации, домовой план, справку из ЕГРН, техпаспорта (старый и новый). После сверки бумаг судебный орган назначит дату строительно-технической экспертизы.

В оговоренное время к владельцу квартиры приедут инспекторы и проанализируют жилплощадь по строительным, пожарным и санитарным параметрам. По итогу комиссия подготовит заключение о допустимости реставрации.

План квартиры

Комиссия может отказать в узаконивании перепланировки

При отсутствии нарушений подписывается акт о проведенном строительстве. При наличии проблем будут указаны причины отказа и выписан штраф в размере от 2000 до 2500 рублей. В последнем случае владельцу предстоит исправить недочеты и подать апелляцию.

После устранения недочетов в суде узаконят переделанное жилище. Тогда собственник вновь обращается в БТИ, заказывает обновленный техпаспорт и вносит проделанные изменения в ЕГРН. Однако есть ситуации, когда жилец не сможет получить согласие на реконструкцию, даже в судебном порядке.

🔻Какие работы невозможно оформить по закону

Перед тем как переделывать свое жилище, следует уточнить, что выполнять категорически запрещается. Если ремонтная деятельность касается общедомовой территории, то потребуется согласие всех жильцов. При этом важно, чтобы проделанная работа не разрушила все здание, не привела к обветшалости строения, не ухудшила жизнь других людей. В законодательстве четко прописывается, что конкретно запрещено перестраивать в своей недвижимости:

  • ломать несущие стены;
  • переносить в комнату санузел;
  • переоборудовать теплый пол при помощи общего отопления;
  • переставлять батареи на балконы;
  • совмещать кухню и спальню;
  • расширять гостиную за счет балкона.

Подобные действия недопустимы в многоквартирных домах всех типов. Особенно в аварийном фонде и объектах культурного наследия. В таких постройках нельзя менять опорные конструкции и трансформировать фасад. На этапе проверки комиссия запретит выполнение перестроек и выпишет строгий отказ, если что-то из этих пунктов уже было сделано.

Жильцу также придется вернуть все в прежнее состояние и оплатить штрафные санкции (до 2500 рублей).

Для легализации каких-либо реконструкций в комнатах необходимо получить официальное одобрение властей. Без юридического согласования у владельцев нет полномочий менять структуру своей квартиры. Для законной перепланировки потребуется предоставить в полномочные органы документацию, дождаться проверки комиссии и получить обновленный техпаспорт.

Согласованная реконструкция помещений позволит избежать проблем и свободно проводит все сделки с имуществом.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

🔥Как узаконить перепланировку квартиры в 2021 году

Как узаконить перепланировку квартиры, следует выяснить лицам, допустившим нарушение КоАП РФ в виде совершения самовольной перепланировки. В понятие незаконной перепланировки нормы ч. 1 ст. 29 ЖК РФ вкладывают такие действия как:

  • изменение конфигурации площади без соответствующего разрешения;
  • преобразование помещения с нарушением утвержденного плана работ.

При выявлении признаков самовольной перепланировки гражданам, ее совершившим, требуется принять все возможные меры, чтобы узаконить совершенные изменения через суд.

Перед подачей искового заявления гражданину рекомендуется посетить местный жилищный орган, ответственный за контроль перепланировки (Мосжилинспекцию), и выяснить, возможно ли легализовать совершенные изменения в административном порядке.

Если преобразования требуют легализации в судебном порядке, следует подготовиться к суду, собрав необходимый пакет документов. Истцу потребуется иметь при себе поэтажный план и технический паспорт помещения. Если у собственника нет таких бумаг, ему необходимо посетить органы БТИ.

Также владельцу недвижимого имущества нужно подготовить проект перепланировки. За разработкой документа следует обратиться к юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям, которые могут подтвердить:

  • свое членство в СРО;
  • наличие свидетельства о допуске к проектным работам.

При составлении искового заявления гражданин излагает просьбу оставить помещение в перепланированном состоянии и прилагает:

  • правоустанавливающие документы на объект;
  • согласие собственников (родственников нанимателя) квартиры на изменение ее конфигурации;
  • техпаспорт, поэтажный план, экспликацию перепланировки;
  • проект перепланировки и договор, заключенный с компаний, разработавшей этот проект;
  • заключения компетентных органов о соответствии перепланировки действующим требованиям безопасности (например, акты сотрудников Роспотребнадзора или СЭС);
  • техническое заключение о допустимости выполненных работ.

Собственникам или нанимателям помещений в новостройках необходимо подготовить:

  • договор участия в долевом строительстве;
  • документ на ввод объекта в эксплуатацию;
  • договор об уступке прав;
  • справку от застройщика, подтверждающую выполнение заявителем его обязательств;
  • акт приема-передачи квартиры.

Лицам, которые провели изменения конфигурации в квартире, находящейся в здании, сооруженном за счет бюджетных инвестиций, потребуется заблаговременно получить:

  • бумаги о передаче объекта;
  • справку о присвоении адреса;
  • акт приемки строительно-монтажных работ;
  • документ о возведении недвижимости, оформленный в городском Правительстве.

Также к исковому заявлению требуется приложить оригинал квитанции, полученной после оплаты федеральной пошлины. Если заявление будет принято в суд, то в ближайшее время уполномоченные органы назначат дату судебного разбирательства.

На заседании суда истцу предстоит доказать, что совершенные их ремонтно-строительные мероприятия не нарушают гражданских прав, являются безопасными и соответсвует общепринятым строительным правилам.

Нередко возникают ситуации, когда суд назначает строительно-техническую экспертизу. Данное мероприятие необходимо для объективной оценки безопасности незаконной перепланировки. Если в ходе судебного процесса ходатайство о назначении экспертизы будет заявлено одной из сторон разбирательства, то именно ей предстоит понести расходы за услуги эксперта.

Если после рассмотрения дела по существу суд приходит к выводу о возможности оставить помещение в перепланированном виде, он принимает решение в пользу истца. Имея исполнительный лист, легализующий самовольную перепланировку, гражданин передает его в органы БТИ. Уполномоченные должностные лица фиксируют необходимые изменения в техническом паспорте преобразованной площади.

Если после судебного разбирательства будет принято решение об отказе в удовлетворении искового заявления на разрешение перепланировки, гражданина обязывают:

  • устранить совершенные изменения и вернуть помещение в исходный вид (ч.3 ст. 29 ЖК РФ);
  • в отношении собственника – покинуть помещение, продать собственность с торгов и вернуть вырученные средства законному владельцу. Новым владелец будет обязан восстановить помещение, вернув его прежнее состояние;
  • в отношении нанимателя – расторгнуть договор найма помещения, а собственника жилой площади обязать исправить совершенные изменения (ч.3 ст. 29 ЖК РФ).

Кроме этого в отношении нарушителей будут применены карательные меры согласно ст. 7.21 КоАП РФ.

Истец вправе оспорить вынесенное судебными органами решение, представив апелляционную или кассационную жалобу. Обоснованные жалобы принимаются к рассмотрению, назначается новое судебное заседание.

🔻Скачать образец искового заявления о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, переустройство и (или) перепланировка которого были выполнены самовольно

Скачать образец искового заявления о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, переустройство и (или) перепланировка которого были выполнены самовольно в формате .doc вы можете
по этой ссылке

🔥Как узаконить перепланировку в квартире

Корпоративное, гражданское право, экспертиза и составление договоров,оформление недвижимости, оформление перепланировок, арбитражное и гражданское судопроизводство, защита интеллектуальной собственности

Все материалы сюжета «Юрист по недвижимости»

Как узаконить перепланировку в квартире? Что можно изменить, а чего делать категорически нельзя? Чем отличается переустройство от перепланировки?

В какие органы обратиться и какие документы необходимо собрать.

🔻Какие действия требуют согласования

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ различают два вида ремонта, результаты которого необходимо внести в технический паспорт помещения:

  • Перепланировка квартиры — внесение изменений в конфигурацию помещения.
  • Переустройство — установка, замена, перенос инженерных сетей, санитарно-технического или электрического оборудования.

Например, замена газовой плиты на электрическую — это переустройство, а объединение кухни с гостиной путем демонтажа межкомнатной стены (пусть даже частичного) — перепланировка.

Согласование перепланировки в органах муниципальной власти (п. 1 ст. 26 ЖК РФ и п. 1.7.1 постановления Госстроя РФ «Об утверждении Правил….» от 27.09.2003 № 170) необходимо в случаях устройства:

  • ванных и уборных;
  • несущих стен;
  • проемов в несущих стенах;
  • кухонь, кухонь-ниш.

Требуется разрешение также, если произведена заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях или другие конструктивные работы.

В части переустройства узаконить придется:

  • установку (перестановку) газовых плит с прокладкой коммуникаций;
  • установку бытовых электроплит взамен газовых;
  • замену, перенос и (или) установку дополнительного оборудования с увеличением потребления ресурсов.

Полный перечень таких работ утверждается муниципальными органами власти. Например, в Москве вопросами согласования работ занимается Мосжилинспекция, действующая в рамках постановления правительства Москвы «Об организации переустройства….» от 25.10.2011 № 508-ПП (далее — постановление № 508).

🔻Что можно сделать без оформления

Без оформления можно проводить работы по косметическому ремонту квартиры, а также:

  • заменить оконные проемы без вмешательства в размеры;
  • застеклить балкон;
  • установить кондиционер;
  • установить перегородки из легких материалов;
  • переставить бытовую технику (исключение — газовая плита);
  • заменить сантехнику в пределах санузла;
  • заменить электропроводку;
  • произвести замену электропроводки, выключателей, розеток.

Иными словами, без согласования перепланировки квартиры можно произвести работы, которые:

  • не затрагивают инженерные системы всего дома или квартиры в частности;
  • не изменяют объем потребления энергии или воды;
  • не влияют на нагрузку конструктивных элементов.

Важно! Категорически нельзя проводить работы, в результате которых ухудшается состояние вашей и (или) соседних квартир.

Например, в Москве запрещено (п. 10 постановления № 508):

  • вносить изменения в работу инженерных коммуникаций;
  • изменять прочность несущих конструкций здания;
  • создавать помещения без окон;
  • устанавливать мокрые зоны над жилыми комнатами.

🔻Если перепланировка только в планах

Как узаконить перепланировку квартиры в 2019 году? Гораздо проще сначала провести подготовительные работы, получить необходимые согласования и производить ремонтные работы уже в соответствии с утвержденными проектами.

Узаконить перепланировку можно двумя способами:

  • по эскизу, нанесенному на план квартиры (простые варианты, не требующие конструктивных изменений);
  • проекту (все остальные варианты).

Итак, по общему правилу узаконивание перепланировки должно начаться с разработки проекта. Если ваши идеи выходят за рамки типовых проектов, необходимо обратиться в специализированное проектное бюро, обязательно состоящее в саморегулируемой организации (СРО).

Важно! Проект должен отвечать требованиям, установленным в ГОСТ 21.101-97 и 21.501-93. В Москве дополнительно руководствуются постановлением № 508.

🔹Куда обращаться

С проектом и прочими документами, о которых мы поговорим ниже, необходимо обратиться в комиссию по согласованию перепланировки, созданную при муниципалитетах.

Как уже отмечалось, органом, контролирующим проведение перепланировок в Москве, является Мосжилинспекция. На ее сайте размещены варианты типовых планировочных решений, разработанных для домов, имеющих серийные проекты.

Подать заявление на выдачу решения на согласование перепланировки можно:

  • при непосредственном обращении в уполномоченную организацию (при личном визите либо онлайн);
  • через МФЦ.

🔹Какие документы нужны

Для того чтобы узаконить перепланировку квартиры в 2019 году, необходимо подготовить следующие документы:

    о согласовании переустройства и (или) перепланировки;
  • паспорт заявителя;
  • согласия всех членов семьи нанимателя (если помещение в соцнайме) или собственника (если помещение в собственности);
  • проект перепланировки или переустройства (если перепланировка по типовому проекту, указать его номер).

Проект должен содержать решения относительно (приложение № 3 к постановлению № 508):

  • планировочных, архитектурных, конструктивных и технологических изысканий;
  • устройства и функционирования инженерного оборудования и сетей;
  • охраны окружающей среды и противопожарных мероприятий;

Рекомендуем! Дополнительно можно представить документы на квартиру (свидетельство, ордер и пр.) и техническую документацию БТИ. Это ускорит рассмотрение заявления.

🔹Получение разрешения

В результате рассмотрения заявления о согласовании перепланировки уполномоченный орган выдает:

  • решение о согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения и производства ремонтно-строительных работ в жилом доме по адресу ____ (разрешение на перепланировку квартиры);
  • отказ в выдаче соответствующего согласования.

Сроки рассмотрения заявления предусмотрены в местных административных регламентах (далее — Регламенты) и не могут превышать 45 дней в соответствии с п. 4 ст. 26 ЖК РФ.

Обратите внимание! Разрешение на перепланировку имеет ограниченный срок, который обычно составляет 1 год. В регионах действуют свои условия пролонгации.

🔹Приемка

Приемка законченной перепланировки осуществляется комиссией. Например, в состав такой комиссии в Москве входят представители (п. 17 постановления № 508):

  • Мосжилинспекции;
  • заявителя;
  • строительной организации;
  • проектного бюро.

Согласно п. 2 ст. 26 ЖК РФ для начала работы комиссии заявитель обращается в местную администрацию со следующими документами:

  • заявлением о выдаче акта о завершенной перепланировке;
  • документами о проводимом авторском надзоре за ремонтом;
  • договором со строительной организацией (если работы требовали допуска СРО);
  • актами скрытых работ, если было вмешательство в инженерные коммуникации;
  • заполненным журналом производства работ.

В случае выявления нарушений в порядке проведения работ, оформлении документов и несоответствия ранее выданному разрешению комиссия дает срок на устранение недостатков.

🔹Оформление результатов и получение техпаспорта

Выдача комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) планировке помещения в многоквартирном доме свидетельствует о том, что узаконивание перепланировки завершено.

Акт выдается в 4 экземплярах:

  • один направляется в БТИ для внесения изменений в техническую документацию;
  • второй выдается собственнику (или нанимателю) помещения;
  • третий оставляет у себя орган местного самоуправления;
  • последний направляется в Росреестр для корректировки правоустанавливающих документов.

Финальным действием в процессе оформления перепланировки является получение нового технического паспорта на квартиру. Специалист БТИ на месте произведет замеры и внесет актуальную информацию о размере и назначении помещений в техническую документацию.

🔻Если планировка уже сделана

Незаконная перепланировка — это самовольное изменение фактического состояния квартиры. В соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ за такую деятельность предусмотрен штраф до 2500 руб.

Кроме того, собственник (или наниматель) обязан либо узаконить перепланировку, либо восстановить прежние параметры жилья. В противном случае в соответствии со ст. 29 ЖК РФ квартиру продадут на торгах.

Планируется расширение полномочий судебных приставов по доступу в помещения в целях надзора за самовольной перепланировкой.

🔹Куда обращаться

Чтобы узаконить перепланировку, после перепланировки необходимо обратиться:

  • В БТИ с заявлением о произведенном самовольном переустройстве (перепланировке). Специалисты выдадут новый план помещения с учетом изменений.
  • К автору проекта дома (либо в иную уполномоченную организацию) за выдачей технического заключения о безопасности и допустимости произведенных работ.
  • В органы местного самоуправления, уполномоченные на согласование перепланировки. Целью служит получение акта о завершенной перепланировке.

🔹Какие документы нужны

Полный перечень документов на согласование ранее произведенной перепланировки содержится в Регламентах.

Для согласования ранее произведенной перепланировки в Москве понадобятся документы в соответствии с п. 2.5.1.1.3 Регламента, утв. постановлением № 508:

  • заявление на оформление акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке квартиры на ранее выполненные работы без решения;
  • техническое заключение о безопасности и допустимости выполненных работ;
  • технические документы, изготовленные в БТИ до и после ремонта.

Остальные документы потребуются в соответствии с перечнем для предварительного согласования работ.

🔹Экспертиза

Определить, насколько качественно выполнена перепланировка квартиры, ее соответствие проектной документации, отсутствие запрещенных конструктивных изменений поможет экспертиза. Для всестороннего изучения поставленных вопросов существует несколько видов экспертизы.

Проводятся измерительные работы.

Оценивается качество строительных материалов

Определяется степень соответствия проекту.

Выявляется нагрузка на инженерные коммуникации

Назначается судом в случае возникновения спора.

Дает участникам процесса возможность задавать экспертам интересующие их вопросы

Выявляется влияние результатов перепланировки на состояние окружающей среды и их соответствие санитарным нормам

Как узаконить уже сделанную перепланировку, если получен отказ в выдаче соответствующего акта? Можно обратить в суд в порядке ст. 218 КАС РФ.

Если есть уверенность, что работы выполнены в соответствии с действующими нормативами, отвечают требованиям ЖК РФ, не нарушают права и интересы соседей, суд встанет на сторону заявителя. Примером служит решение Сергиево-Посадского районного суда от 02.04.2015 по делу № 2-1558/2015. Судебный акт, вынесенный в пользу истца, служит основанием для обновления технической документации в БТИ.

Рекомендуем! В суд необходимо обратиться с исковым заявлением о признании перепланировки законной и сохранении квартиры в перепланированном виде.

Доказательством правоты истца будет служить экспертное заключение, составленное специализированной организацией, выводы которой не должны вызывать сомнений у суда.

🔻Если отказали в согласовании перепланировки

Полный перечень оснований для отказа в согласовании перепланировки содержится в ст. 27 ЖК РФ. Среди них:

  • ошибки в представленных документах;
  • неполный комплект документов;
  • недопустимость и небезопасность работ по перепланировке.

Ошибки в документах можно исправить, недостающие документы — собрать и донести. Формальный отказ можно обжаловать в суде. Но если работы попали в разряд запрещенных, получить согласование не удастся. Квартиру придется восстановить за свой счет в установленные сроки.

Работы должны проводиться в соответствии с планом восстановления поврежденных конструкций и коммуникаций.

Перепланировка квартиры — дело ответственное. Чтобы избежать административных мер и дополнительных расходов, необходимо предварительно согласовать планируемые работы и выполнять их в четком соответствии с проектом силами специализированной организации.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

🔥Приемка квартиры после перепланировки

Сдача завершенной перепланировки жилищной инспекции является заключительным этапом, после которого собственник может считать ее окончательно узаконенной.

Результатом этого процесса становится подписанный руководителем жилищной инспекции
АКТ О ЗАВЕРШЕННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ

* Данный акт составляется в 4-х экземплярах:

🔻Типы согласований перед приемкой:

1. ПЕРЕПЛАНИРОВКА СОГЛАСУЕМАЯ В УВЕДОМИТЕЛЬНОМ ПОРЯДКЕ (ПО ЭСКИЗУ)

Речь идет о самых простых мероприятиях.

Таких как: перестановка унитаза, раковины, электроплиты, мойки в прежних границах помещений, устройство проема в не несущей перегородке между комнатами и т.п.

Подобные мероприятия согласуются без разработки проектной документации. Вместо нее предоставляется эскиз.

После окончания ремонта, заявителем на Мос.ру подается заявление на выход комиссии на квартиру для приема выполненных работ.

Акт приемки заполняется инспектором при посещении объекта, собственник его также подписывает на квартире и через некоторое время получается свой экземпляр.

Никого кроме инспектора жилищной инспекции приглашать не требуется, так как собственно кроме вас и инспектора больше никто в процессе не участвует.

2. ПЕРЕПЛАНИРОВКА СОГЛАСУЕМАЯ НА ОСНОВАНИИ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ (ПО ПРОЕКТУ)

Это может быть как техническое заключение о возможности проведения работ и проект перепланировки от любой проектной компании. (Данная организация должна быть членом СРО), так и если затрагиваются несущие конструкции, то техническое заключение должно быть от автора проекта дома, а проект перепланировки от любой организации.

В таком случае приемка перепланировки осуществляется комиссией в составе представителей:

  • Жилищной инспекции (инспектор).
  • Автора проектной документации.
  • Строительной организации.
  • Собственника квартиры, либо его доверенного лица.
    *Если затрагивалось общедомовое имущество, также должен присутствовать представитель управляющей компании.

3. РАНЕЕ ВЫПОЛНЕННАЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКА СОГЛАСУЕМАЯ НА ОСНОВАНИИ ТЗ ПО ФАКТУ

Похожа на первый тип перепланировок, то есть работы уже выполнены.

НО . Данные работы нельзя согласовать по эскизу, то есть работы более сложные чем по эскизу и которые согласуются на основании технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.

Это могут быть работы как и без затрагивания несущих конструкций (например расширение санузла), так и с затрагиванием (например проем в несущей стене).

Задайте вопрос! Получите ответ в онлайн-режиме

🔻Что делать после перепланировки чтобы обеспечить присутствие инспектора:

Следует через Мос.ру выполнить следующие действия:

  • Заполнить электронную заявку на сайте Мос.ру на оформлении акта о завершенной перепланировке и переустройстве.

И ПРИЛОЖИТЬ СКАН-КОПИИ ДОКУМЕНТОВ:

  • Договора-подряда на проведение работ, требующих строительного допуска СРО.
  • Актов скрытых работ в зависимости от вида выполняемых работ (гидроизоляция, звукоизоляция, усиление металлоконструкциями проема в несущей стене).
  • Журнал производства работ , заполненный, проштампованный и подписанный проектной организацией и строительной организацией, проводившей ремонт.
    * Он заполняется подрядчиком (строительной организацией проведшей ремонт).
    Также в нем ставят свои печати авторы проектной документации и расписывается собственник.

Выход комиссии МЖИ должен состояться не позднее чем ЧЕРЕЗ 10 ДНЕЙ после подачи заявления.

Точная дата и время визита согласуется сотрудником Мосжилинспекции.

* Оригиналы документов передаются при посещении квартиры инспектором.

Присутствие представителей авторского надзора и подрядчика обеспечивается собственником.

Видео о процессе приемке квартиры:

🔻Как происходит приемка квартиры после перепланировки

Собственник информируется от дате выхода на квартиру по контактному телефону который он оставляет в заявке на Мос.ру.

На квартиру выходит представитель жилищной инспекции для визуальной проверки.
(В это же время должны присутствовать представители проектной и строительной организации)
* Но так бывает не всегда.

Совместить время инспектора, собственника, представителя проектной компании, представителя строительной компании, а еще бывает доверенного лица и представителя управляющей компании удается редко.

Поэтому обычно, инспектор жилищной инспекции посещает квартиру один в удобное для него время.

Он выдает 4 экземпляра акта о завершенном переустройстве собственнику и собственник уже самостоятельно решает вопросы с проставлением печатей проектировщиков и строителей.

Но бывает и по иному:
В некоторых непредсказуемых случаях собственник вместо актов о завершенном переустройстве получает вот такую бумагу:

🔻Что должна предоставить строительная компания собственнику.

  • Договор на ремонтно-строительные работы. (Договор подряда).
  • Допуск СРО.
  • Жу рнал производства работ.
  • Акты скрытых работ
    (в зависимости работ которые она проводила) на:
  • Гидроизоляцию.
  • Звукоизоляцию.
  • Усиление проема в несущей стене.​

🔹Примеры документов:

Договор подряда на ремонтно-строительные работы
Документ, оформляемый при заказе услуг строительной организации.

Допуск СРО на строительные работы
Документ, предоставляемый подрядчиком при выполнении гидроизоляции, звукоизоляции, усиления проема.

Журнал производства ремонтных работ
Документ, пошаговое заполнение которого необходимо при любой перепланировке.
Старые и новые версии журнала.

Акт скрытых работ

Документ, заполняемые строительной компанией при выполнении работ по гидроизоляции, звукоизоляции и усиления проема в несущей стене.

Оформляются и подписываются по факту выполнения работ при совместном участии строителей, проектировщиков и заказчика.

*Примечание: акт скрытых работ должен быть оформлен и подписан до заделки пола внешним покрытием, иначе при проверке комиссия приемки может вскрыть пол в целях проверки.

🔻Что делать, если строительная компания не имеет права оформлять акты?

Если строительная компания, НЕ МОЖЕТ оформить какие-либо документы в силу отсутствия допуска,
вы можете обратиться в нашу компанию и мы поможем с предоставлением данных документов.

🔻Что проверяет комиссия в ходе приемки перепланировки?

При проведении осмотра квартиры приемочная комиссия проверяет соответствие проведенных работ ранее согласованному проекту, наличие доступа к общедомовым инженерным коммуникациям.

*Также проверяется правильность заполнения актов скрытых работ и журнала ремонтно-строительных работ.

🔻Критерии проверки квартиры жилищной инспекцией:

► расстановка сантехнического оборудования и кухонной плиты согласно проекту.
► наличие доступа к общедомовым коммуникациям.
► расстановка стен на своих местах.
► установленные двери.
► уложенные напольные покрытия.

* При отсутствии актов на скрытые работы комиссия вправе потребовать выборочного вскрытия конструкций, чтобы убедиться в отсутствии нарушений.

Поэтому актирование следует проводить до закрытия усилений проемов или гидроизоляции полов отделочными материалами.

ЕЩЕ РАЗ УПОМЯНЕМ О ТОЧНОМ СООТВЕТСТВИИ СОГЛАСОВАННОГО ПРОЕКТА СДЕЛАННОМУ РЕМОНТУ.

КРИТЕРИЕВ ОТЛИЧИЯ ОТ ПРОЕКТА НЕТ !

🔹Не может быть:

  • Почти так как в проекте или очень похоже.
  • Все один-в-один, но «вот здесь….».
  • Чуть не доделали/сделали под другому.
  • Шкафы/плита/унитаз и т.д. еще «не приехали», но точно «приедут»

Есть всего два критерия:

1) В точном в соответствии с проектом — КВАРТИРА ПРИНИМАЕТСЯ.

2) ЕСТЬ ОТЛИЧИЯ ОТ ПРОЕКТА — КВАРТИРА НЕ ПРИНИМАЕТСЯ.

🔻Дадим пример отличий:

Например частым случаем является отклонения в части «неочевидных» элементов.

То есть:
добавление элементов которые не были согласованы, но были сделаны.
или
— отсутствие элементов которые были согласованы, но не были сделаны.

И заказчики считая, что эти элементы не нужно согласовывать или что их «прибавка или отсутствие» не на что не повлияет.

Согласовывая перепланировки обо всех данных моментах мы рассказываем заказчику, а также высылаем «памятку по ремонту» в которой все эти ситуации подробно описываются.

Примеры ниже: это декоративные конструкции из реек, установка электросчетчика в накладной гипсокартонной конструкции.

🔻Что будет если приемка произошла и увидели отклонения:

В случае, если комиссия обнаружит какое-либо расхождение фактического планировочного решения с планом квартиры из проекта перепланировки, на который инспекция выдала разрешение, то собственник квартиры получит письменное решение об отказе в оформлении акта о завершенном переустройстве и/или перепланировке.

Пример такого отказа вы можете видеть ниже

🔻Что делать если получили отказ в приемке:

  • Читать отказ, исправлять по рекомендациям отказа.
  • Пересогласовывать.

🔻Отдельно отметим особенности приемки перепланировки квартиры в Московской области

В целом, отличий от приемки перепланировки в Москве не так много.

► В Московской области для вызова техника, осуществляющего графическую фиксацию новой планировки, нужно обратиться в БТИ МО или Ростехинвентаризацию.

БТИ МО или Ростехинвентаризации выдаёт комплект документов (поэтажный план с экспликацией к плану или технический паспорт помещения) со специальной пометкой о том, что «не предоставлен Акт о завершённом переустройстве».

Далее приемку перепланировки осуществляет межведомственная комиссия в составе:

  • Представителя Администрации, как надзорного органа
  • Представителя Управляющей Компании
  • Представителя проектной организации в лице авторского надзора
  • Представителя подрядной организации в лице технического надзора
  • Собственника/представителя собственника квартиры.

* Также, в состав межведомственной комиссии может входить представитель «технического надзора заказчика» в лице сотрудника независимой организации (проектной или подрядной).

В различных районах Подмосковья состав МВК может различаться.

Для примера, в городе Реутов, при приемке ремонта может участвовать представитель МЧС.

После оформления вышеперечисленных документов, перепланировку квартиры в городе Москве и Московской области можно считать полностью согласованной и окончательно оформленной.

🔻Порядок приемки Москва и МО

🔹МОСКВА

► Инициация выхода инспектора из Мосжилинспекции для приемки выполненного ремонта путем подачи комплекта документов через Мос.ру.
Через 10 дней после подачи заявления инспектор перезванивает и назначает дату и время выхода его на квартиру.

Оцените статью
Добавить комментарий