Что такое рыночная и кадастровая стоимость земельного участка и в чем разница между ними

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Вы можете получить бесплатную консультацию юриста:

  1. Задайте вопрос через через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию: Вся РФ - 8(800)707-64-25
Содержание статьи

🔥 Отличия кадастровой и рыночной стоимости земельных участков и возможность переоценки

Foto1

Для обозначения различий между кадастровой и рыночной стоимостями в первую очередь определимся со значением терминов.

Рыночная стоимость земельного участка — это цена, установленная исходя из тенденций рынка недвижимости в районе нахождения земельного участка (далее ЗУ) и в момент продажи.

Собственник имеет право назначать ее произвольно.

Однако, опытные экономисты считают, что целесообразно воспользоваться услугами профессионального оценщика, чтобы определить адекватное значение.

🔻 Отличия друг от друга

Кадастровая стоимость земельного участка представляет собой эквивалент его ценности, используемый для определения размера налога на собственность, арендной платы, если объект принадлежит государству, и иных платежей.

Высчитывается эта величина на основании земельного кодекса Российской Федерации, а также ФЗ-135. Определяется уполномоченными органами, государственными служащими и лицензированными оценщиками не реже, чем раз в пять лет.

Основными отличиями кадастровой стоимости земельного участка от рыночной являются:

  • Служат для разных целей. КС устанавливается для взимания различных платежей, РС для совершения сделки купли-продажи.
  • Значение КС может существенно отличается в большую сторону. При чем это не всегда обоснованно.
  • Расчет КС производится по усредненным критериям, поэтому полученная величина не всегда адекватно отражает фактическую ценность земельного надела. Также не учитывается спрос на подобные объекты и общее состояние рынка.
  • Устанавливается КС на государственном уровне, а не собственником. Как следствие является менее гибким показателем.

Для того чтобы больше узнать о понятии кадастровая стоимость рекомендуем прочитать соответствующую статью.

🔻 Методика установления

Перед проведением оценки публикуются официальные списки объектов, подлежащих анализу.

Составление таких перечней и установление кадастровой стоимости проводятся в соответствии с классификацией, состоящей из 17 пунктов.

Foto2

При вычислении кадастровой стоимости учитываются следующие факторы:

  • местонахождение;
  • категория земли;
  • коммуникации;
  • площадь;
  • наличие инфраструктуры.

Для того чтобы больше узнать об этапах и порядке расчета кадастровой стоимости рекомендуем прочитать соответствующую статью.

🔻 Формирование цены

Собственник, желающий продать свой участок, в первую очередь задумывается о том, как определить по какой цене его выставить. Есть несколько способов определить рыночную стоимость.

Например, можно обратится к независимому специалисту или проконсультироваться в компании, специализирующейся на недвижимости. Возможна также и самостоятельная оценка.

Тем, кто отдает предпочтение последнему варианту, рекомендуется учитывать следующие факторы:

  • Физические. Среди них площадь участка, качество земли, наличие построек.
  • Экономические. В каком качестве может быть использован участок. Какова потенциальная прибыль от его использования. Сколько составят ожидаемые затраты на его обустройство.
  • Юридические. Регистрационные данные участка и титул собственности.

Рассмотри подробнее несколько подходов установления рыночной стоимости:

  • Сравнительный. Применяется для оценки однотипных участков. Самый простой из имеющихся вариантов.
  • Затратный. Мало пригоден для самостоятельного использования. Применяется при отсутствии ценности для бизнеса и информации о рыночной стоимости аналогичных объектов.
  • Доходный. Применяется к объектам, предполагающим коммерческое использование. Опирается расчет на потенциальную или ранее полученную прибыль.

Первый подход, сравнительный, подразумевает несколько методов:

  • Метод сопоставимых продаж представляет собой сравнение цен, по которым в данной местности в течение последних трех или шести месяцев были проданы участки аналогичного размера и обустроенности. Основан на принципе замещения, приводящего к тому, что рыночная стоимость равна уровню наиболее низких цифр.
  • Метод выделения заключается в определении разницы между рыночной стоимостью земельного участка с улучшениями и стоимостью улучшений, при этом обязательно учитывается и их износ.
  • Метод распределения сводится к выявлению отношения стоимости возведенных строений к стоимости земли. Для каждого региона и объекта застройки существует строгая пропорция между этими величинами.

В последнем подходе, доходном, можно выделить такие виды, как:

  • Метод предполагаемого использования. Чаще всего к нему прибегают при оценке неосвоенных территорий. Применим только в тех случаях, когда участок способен приносить доход. Например, ожидается дальнейшее разбиение оцениваемого участка на более мелкие. Тогда учитывается стоимость каждого отдельного участка с учетом затрат на его освоение.
  • Метод остатка. Предусматривает специальные формулы, включающие в себя данные о потенциальном доходе с участка, затраты на его обустройство и коэффициенты капитализации земель и улучшений.
  • Метод капитализации ренты. Заключается в определении годового дохода, который принесет данный земельный участок, и последующем делении его на коэффициент капитализации или умножении на период, требуемый для воспроизводства земельного капитала.

🔻 Влияние на расчет налога на землю

Налог на земельный участок представляет собой кадастровую стоимость, умноженную на налоговую ставку, которая определяется органами муниципальной власти.

Максимальные коэффициенты прописаны в налоговом кодексе и не могут быть превышены. Они составляют 0,3% и 1,5% в зависимости от типа земельного участка. Для получения более полной информации о порядке расчета земельного налога предлагаем прочесть соответствующую статью на нашем сайте.

🔻 Возможность переоценки

Foto3

Если собственник считает, что кадастровая стоимость является завышенной, он может обратиться с запросом на проведение переоценки.

Основанием должно служить изменение причины, приведшей к неверному расчету.

Лица, которые могут обращаться за перерасчетом КС, должны иметь право собственности, наследуемого владения или бессрочного пользования на данный ЗУ.

Переоценка может быть проведена при:

  • изменении категории;
  • уменьшении площади;
  • наложении обременения;
  • порче земли;
  • смене схемы использования.

Практика показывает, что пересмотр кадастровой стоимости ведет к существенной экономии для пользователя или владельца участка.

Полная информация о порядке и способах уменьшения кадастровой стоимости изложена в соответствующей статье.

🔻 Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано о методах оценки и различиях между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости.

🔻 Заключение

В качестве подведения итогов следует отметить, что корректными считаются показатели, когда рыночная стоимость превышает кадастровую на 30%. Также допускается и их примерное равенство.

В случае же, если кадастровая стоимость существенно выше рыночной, собственнику рекомендуется обратиться в кадастровую палату с запросом на ее пересмотр.

🔥 Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка и их соотношение

Земельный участок как часть земной поверхности, обладая характеристиками, позволяющими определить ее в качестве индивидуально определенной недвижимой вещи, выступает объектом земельных отношений, обладая при этом достаточно высокой оборотоспособностью. При этом не всем собственникам, либо лицам, обладающим иными, установленными Земельным кодексом РФ, правами на землю, достаточно понятен смысл таких двух важных качественно-оценочных категорий земельного участка, как его рыночная и кадастровая стоимость.

Почему вообще у земельных участков две стоимости? В чем их отличие? В чем соотношение между ними?

Может ли одна стоимость заменять другую?

🔻 Рыночная и кадастровая стоимости: отличия и взаимосвязь

🔻 Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка.

Прилагательные «рыночная» и «кадастровая» применительно к недвижимости, и в том числе к земельным участкам не синонимы, это разные понятия, определяющие его стоимость.

Обычно с рыночной стоимостью вопросов не возникает: понятно, что на определение ее величины на каждую конкретную дату по-разному оказывает влияние несколько факторов. Основными при этом выступают категория земли и наличие на нее спроса, а также региональное местоположение.

Кадастровая же стоимость вызывает много вопросов, в том числе и о том, как ее правильно определить?

🔻 Чем отличается кадастровая стоимость недвижимости от рыночной?

Рыночная это такая цена, которая традиционно используется преимущественно на вторичном рынке недвижимого имущества, выражая в оценочно-наглядном эквиваленте соотношение спроса и предложения. Это то, что бытовым языком называют «цена земли».

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, какое отношение они имеют друг к другу, в чем существенная разница этих понятий?

Кадастровая стоимость, в отличие от рыночной наделяет земельный участок юридической значимостью, придавая ему определенные полномочия.

Кадастровая стоимость служит целью жесткого контроля участков различных категорий для увеличения эффективности их использования.

К тому же, в отличие от рыночной, способной в зависимости от колебаний соответствующей рыночной конъюнктуры значительно изменяться, кадастровая стоимость земельного участка более статична: ее возможно изменить не чаще чем один раз в три года.

При этом размер рыночной стоимости земель разных целевых назначений естественным образом зависит от условий рынка, тогда как размер кадастровой определяется, согласно законодательству (ФЗ «О государственной кадастровой оценке») строго в соответствии с установленной процедурой государственной кадастровой оценки земель.

И если величина рыночной стоимости отражается, как правило, в соответствующих объявлениях о купли-продаже, то кадастровая подлежит утверждению органами исполнительной власти субъектов РФ после передачи соответствующих данных территориальными органами, ведущими государственный кадастр недвижимости своего региона.

Кроме того, рыночная стоимость может значительно увеличиваться при наличии на участке строений, кадастровая же от возведенных объектов изменяться не будет.

Не смотря на то, что между этими двумя стоимостями имеется существенная разница, они при этом взаимосвязаны, и более того, — влияют одна на другую: вот почему при учете кадастровой стоимости в обязательном порядке принимают во внимание рыночную.

Также прочтите: что такое кадастровая стоимость земельного участка. ⇐
Без понимания сущности этого термина сложно разобраться в его расчете!

🔻 Как рассчитывается кадастровая стоимость?

Любой земельный участок подлежит государственной кадастровой оценке, и такая оценка устанавливается не реже одного раза в пять лет.

Кадастровая стоимость – это некая средняя стоимость, оценка земли, этакая стандартная ее форма.

Размер этой стоимости зависит от коэффициента полезности использования участка, вида разрешенного использования и категории земель, величины объекта оценки.

Также на стоимость влияют рыночные цены соответствующего региона местоположения земельного участка на день произведения такого расчета и развитие его инфраструктуры.

Итак, как рассчитать кадастровую стоимость?

Порядок расчета установлен законодательством, состоит в следующей строгой логической последовательности действий, выполняя которые можно оценить любой объект:

  1. Принятие органом власти РФ или муниципальным органом местного самоуправления решения о проведении кадастровой оценки;
  2. Формируется перечень земель, подлежащих кадастровой оценке;
  3. Определяется исполнитель кадастровых работ с назначением кадастрового инженера;
  4. Составляется отчёт о проведенной государством оценке земель;
  5. По результатам оценки устанавливается кадастровая стоимость.
  6. На сайте Росреестра размещаются сведения о кадастровой стоимости земель;
  7. Данные вносятся в государственный кадастр.

🔻 Что делать, когда кадастровая стоимость выше рыночной, или равна ей?

Что больше: величина рыночной, либо же кадастровой стоимости объекта недвижимости?

Как правило, рыночная стоимость любого объекта недвижимости, — земельного участка, квартиры, дома, — выше кадастровой, и между ними всегда присутствует некоторая разница.

Но бывает, что по чисто объективным причинам (зачастую это совпадения ценовых ориентиров), кадастровая не ниже, а равна рыночной стоимости, т.е. они тождественны по размеру, либо кадастровая стоимость участка, квартиры, даже выше рыночной.

На сколько отличается величина кадастровой стоимости от коммерческой зависит от каждого конкретного объекта оценки.

Зачастую, совпадение либо превышение кадастровой стоимости над рыночной произошло ошибочно (например, неверно выбран метод оценки объекта), и тогда кадастровая стоимость недвижимости естественно будет завышенная.

Что нужно делать, если кадастровая стоимость квартиры завышена, — она больше рыночной стоимости, либо эти две стоимости равны?

В таких случаях необходимо попытаться оспорить стоимость посредством произведения кадастрового перерасчета.

Некорректно определенная, она неизбежно влечет существенные убытки при обороте участков и налоговых выплатах.

Такой перерасчет возможен в административном, либо судебном порядке: в первом случае необходимо обратиться в территориальный орган Россреестра и написать установленного образца заявление, с приложением документов, подтверждающих неправильность произведенных расчетов либо использование в процессе их произведения ошибочных данных.

Например, рыночная цена земельного участка определенного целевого назначения снизилась ввиду порчи почвы. В таком случае доказательством будет служить результат соответствующей экспертной оценки.

В судебном порядке потребуется составление соответствующего искового заявления.

🔻 На что влияет кадастровая стоимость?

Определившись с кадастровой стоимостью, возникает вопрос: на что же все-таки влияет кадастровая стоимость? Ответ кроется в том смысле, который Законодатель вложил в этот вид стоимости.

Кадастровая стоимость земель служит целям налогообложения. Так, статья 391 Налогового кодекса установила, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Другими словами, от размера кадастровой стоимости полностью зависит размер налогового начисления, т.е. налог на землю и на имущество рассчитывается исходя из установленной величины кадастровой стоимости этих объектов.

Показатель кадастровой стоимости учитывается и при заключении договоров аренды, поскольку арендные платежи тоже основываются на такой стоимости.

Кроме того, в стоимость выкупа земель также входит расчет кадастровой стоимости.

🔻 Когда необходима оценка кадастровой стоимости, в каких случаях рыночная имеет преимущество?

Кадастровая стоимость является основным значимым экономическим элементом оборота земельных участков, она заложена в основу налогообложения.

Без оценки кадастровой стоимости не обойтись в случае раздела имущества (семейные споры и т.д.).

Также она необходима в случае выкупа участка у государства, при зачислении в уставной капитал юридического лица взноса.

Потребуется оценка кадастровой стоимости и при оформлении ипотеки либо залога.

Рыночная оценка земельного участка, как стоимость реальная объекта недвижимости, преимущественно применяется при:

  • Необходимости получения реальных данных об участке и для принятия объективного решения;
  • Объект посредством публичной оферты участвует в публичных торгах;
  • Цена отчуждения участка является обоснованным гонораров за объект продажи, сделка произведена по свободному волеизъявлению сторон.

🔻 Стоимость услуг оценки земли

Такая услуга лидирует по востребованности на рынке недвижимости. После заключения соответствующего договора эксперт осуществляет выезд на место, к объекту оценки, после чего осуществляет расчет стоимости объекта.

Завершается услуга оценки составлением экспертного заключения.

Стоимость такой услуги, конечно, различается в зависимости от региона оценки, но самое большое влияние на нее оказывает размер оцениваемого объекта: так, оценить объект площадью до 10 кв. метров обойдется примерно в 4 000 рублей.

Сколько стоит оценка земельного участка площадью от и более 10 кв. метров?

На оценку участка, не превышающего 70 кв. метров, потребуется уже 9 000 рублей.

Участок площадью до 1 гектара потребует 20 000 рублей, и каждый дополнительный гектар увеличит стоимость оценки на 1 тысячу рублей.

Крупные участки, от 5 гектар, будут стоить порядка 30 000 рублей.

Такая высокая стоимость оценки связанна с повышенными материальными затратами на ее проведение.

🔻 ВЫВОД

Таким образом, при совершении юридически значимых действий (купля-продажа, дарение, наследство и т.д.), а также для контроля правильности налоговых начислений необходимо знать размер кадастровой стоимости, который в необходимых случаях возможно откорректировать.

Процедура расчета кадастровой стоимости понятна, но как и где узнать ее величину?

Всю информацию о земельных участках, касающуюся в том числе кадастровой стоимости, можно найти на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии www.rosreestr.ru, информация предоставляется по кадастровому номеру искомого объекта, содержащийся в выписке из Единого государственного реестра прав или в выписке из Единого государственного земельного кадастра.

При утере таких выписок территориальный отдел Росреестра в течение 10 дней по запросу с приложенными к нему правоустанавливающими документами на объект и паспортом заявителя осуществляет их выдачу.

🔥 Чем отличается кадастровая стоимость квартиры от рыночной?

Для объектов недвижимости устанавливаются два вида стоимости: кадастровая и рыночная. Суть их различна, как и величина, поскольку используются для разных целей. При продаже квартиры важным фактором цены, является рыночный показатель, а для расчета налогов государство устанавливает стоимость на основании кадастровой оценки.

Разберемся, что такое кадастровая и рыночная стоимость квартиры и в чем их разница.

🔻 Что такое кадастровая стоимость квартиры?

Понятие кадастровой стоимости недвижимого имущества дано в статье 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Согласно законодательной нормы, это стоимость объекта, установленная в результате государственной кадастровой оценки. Такая оценка проводится массово по объектам недвижимости и их стоимость зависит от формальных признаков, таких как:

  • площадь помещения,
  • тип дома,
  • район местоположения и т.д.

При этом не учитываются индивидуальные характеристики квартиры, например, наличие ремонта, вид из окна и прочие особенности конкретного жилья.

До 2015 года инвентаризационная стоимость квартиры значительно отличалась от реальной рыночной. Она была значительно ниже и с годами уменьшалась за счет применения ежегодного коэффициента износа. От этой величины исчислялся имущественный налог.

После внесения изменений в налоговое законодательство в 2015 году расчет налога стал производиться от кадастровой стоимости имущества, а для перехода от инвентаризационной к кадастровой оценке предусмотрен пятилетний период, заканчивающийся 1 января 2020 года.

Кадастровую стоимость квартиры можно уточнить в Едином государственном реестре недвижимости, где хранится вся информация об объектах. В выписке из ЕГРН будет обозначена стоимость на дату проведения последней кадастровой оценки.

Законом устанавливается периодичность определения стоимости недвижимости по кадастровому заключению. Оценка проводится:

  • для вех Регионов РФ — не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года;
  • для Москвы, С-Петербурга и Севастополя – не чаще одного раза в 2 года.

Возможны случаи внеочередного определения стоимости имущества по кадастру.

🔻 Что такое рыночная стоимость квартиры?

Под рыночной стоимостью недвижимости следует понимать наиболее вероятную цену продажи ее на рынке в результате спроса и конкуренции. Это величина, за которую квартиру готовы купить.

На этот показатель влияет множество факторов и не только индивидуальных характеристик жилья:

  • район нахождения, год постройки дома, наличие коммуникаций и ближайшей инфраструктуры;
  • наличие ремонта и его качество, перепланировка, встраиваемая мебель и другие особенности квартиры, внесенные собственниками;
  • покупательная способность, валютный курс, сезонность, колебание спроса и т.д.

Как правило, определяется, исходя из аналогичных предложений по продаже жилья с одинаковыми условиями. Это ориентировочная стоимость, которая не может иметь постоянное значение в течение длительного периода времени.

Рыночная цена фигурирует при совершении сделок с квартирой, это договорная составляющая между покупателем и продавцом. Ее указывают в договоре при купле-продаже, дарении, обмене жилья, а также в целях наследования и оформления кредита на покупку квартиры.

🔻 В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью?

Кадастровая стоимость присваивается жилью в результате массовой государственной оценки на основании применения специальной методики расчетов. Здесь невозможно применить индивидуальный подход и приблизить цену к реальной рыночной.

Рыночная оценка производится на основании более тщательного изучения характеристик конкретной квартиры, учитывая особенности, внесенные ее владельцами. Здесь важно не только местоположение дома и ближайшая инфраструктура, но и наличие иных моментов, повышающих стоимость жилья на рынке недвижимости.

Поэтому кадастровая стоимость может оказаться выше или ниже рыночной и это будет зависеть от состояния самой квартиры. Массовый подход к оценке может приравнять кадастровую стоимость одинаковых по площади квартир в одном доме. Но никогда не сделает равным рыночную цену жилья с дорогим ремонтом и того, где ремонт не делали с момента сдачи дома в эксплуатацию.

Кадастровую стоимость применяют при расчете налога на имущество, но при продаже квартиры налог с дохода исчисляется от рыночной цены (стоимости по договору сделки). Но для того, чтобы граждане не уклонялись от уплаты налога с продажи, также используется кадастровая составляющая. Определяется величина, равная 70% от кадастровой стоимости квартиры.

Если сумма сделки окажется менее этого показателя, то он и ложится в основу для расчета налога.

Справка. Налог с продажи квартиры платят не все граждане, а только те, кто попадает под условия, предусмотренные Налоговым кодексом. По общему правилу, чтобы продать квартиру без уплаты налога, нужно владеть ею не менее 5 лет.

🔥 Отличие кадастровой стоимости земельного участка от рыночной цены

Помимо рыночной стоимости, ту которую вы оплатили при сделке, земельный участок имеет еще и кадастровую. В отношении последней возникающих вопросов, как правило больше, так давайте разберемся, в чем же отличие кадастровой стоимости земельного участка от его рыночной цены?

🔻 Рыночная стоимость земельного участка

Несмотря на то, что большинство прекрасно понимают, что такое рыночная стоимость земельного участка, считаем необходимым тезисно раскрыть данное понятие.

Рыночная стоимость земельного участка — это ничто иное, как его наиболее вероятная цена при продаже на открытом рынке в условиях реальной конкуренции.

Рыночная стоимость земельного участка может быть договорной между продавцом и покупателем, а может быть установлена риелтором или независимым оценщиком (все зависит от ситуации).
Формирование рыночной стоимости осуществляется индивидуально и может включать в себя порой не самые очевидные факторы, например такие как: вид на поле (если оно возделывается, можно представить количество удобрений для его обработки), милые и бдительные соседи (которые, за еле уловимый звук музыки с вашего участка, вызовут наряд ОМОНа) и отсутствие нормальной транспортной доступности (зато тишина то какая). Поэтому рыночная цена, установленная продавцом (без привлечения профильных специалистов), величина относительная и порой крайне необъективная, но на то он и рынок, что на каждый товар найдется свой купец и сделке быть.
При этом стоит не забывать, что налог при продаже земельного участка будет взиматься именно с суммы сделки, т.е. стоимости, указанной в договоре, но, если она меньше кадастровой, налог будет рассчитан по последней.

🔻 Кадастровая стоимость земельного участка, что это такое?

Так что же это такое, кадастровая стоимость земельного участка?

В законодательстве кадастровая стоимость определена как стоимость объекта недвижимости, рассчитанная и установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки.

Возникает резонный вопрос, что такое государственная кадастровая оценка и для чего проводится?
Из одного только названия становится понятным, что кадастровая оценка объектов недвижимости осуществляется государством, но кем конкретно?
Иерархия определения кадастровой стоимости выглядит следующим образом:
Так решение о проведении государственной кадастровой оценки принимает уполномоченный на то орган субъекта РФ (например, в Московской области это Минимущество субъекта). После чего Росреестр формирует списки объектов, подлежащие государственной кадастровой оценки и передает их в государственное бюджетное учреждение (далее – «ГБУ») при исполнительном органе государственной власти субъекта РФ. Именно ГБУ производит всю необходимую калькуляцию по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Результаты расчетов ГБУ направляет в Росреестр на проверку, после чего они утверждаются исполнительным органом государственной власти субъекта РФ.
Целями определения кадастровой стоимости объектов недвижимости являются: налогообложение, формирование ставки арендной платы, определение государственных пошлин при наследовании или сделке, а также расчет стоимости при выкупе объекта у государства и т.д.

🔻 Из чего состоит и как формируется кадастровая стоимость земельного участка?

Первое, что стоит отметить, при рассмотрении темы формирования кадастровой стоимости земельных участков, так это то, что для ее расчета, как правило, используется метод массовой оценки и лишь изредка (когда иное невозможно) индивидуальной.
При таком подходе оценки объекты недвижимости разбиваются на группы по аналогичным признакам и характеристикам. Для группы аналогичных объектов выбирается единая модель оценки.
Так земельные участки разбиваются на группы в зависимости от целевого назначения (категории земель), вида разрешенного использования и осуществляемой деятельности.
Кадастровую стоимость земельного участка составляют следующие факторы и величины:

  • обеспеченность участка инженерной инфраструктурой. Участок считается обеспеченным инженерной инфраструктурой, если коммуникации подведены к его границе и возможна их эксплуатация. В таком случае в кадастровую стоимость включается стоимость подключения. Если же использовать коммуникации без дополнительного подключения нельзя, участок не считается инженерно-обеспеченным;
  • обеспеченность участка транспортной инфраструктурой. При этом учитываются вид, классы и категории подъездных путей;
  • обеспеченность участка социальной инфраструктурой;
  • характеристики близлежащих территорий (степень их освоения);
  • рельеф земельного участка (если его наличие влияет на стоимость);
  • ограничение прав на землю (в том числе установление зон с особыми условиями использования);
  • региональная экономика, экология и пр.

С более подробным перечнем ценообразующих факторов земельного участка можно ознакомиться в методических указаниях, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12.05.2017 № 226.
Также, при расчете кадастровой стоимости земельного участка, оценщиком (сотрудником ГБУ) могут вводиться различные коэффициенты, однако данное действие должно быть обосновано.

🔻 Отличие кадастровой стоимости земельного участка от рыночной цены

Как вы могли заметить, при расчете кадастровой стоимости земельного участка никак не учитывается степень его благоустройства и улучшения, что является маркером кардинального отличия кадастровой стоимости земельного участка от рыночной. Аргументация сего факта плавно перетекает в объяснение причины этой дифференциации.
Основное и главное отличие кадастровой стоимости земельного участка от рыночной, заключается в области их применения: так кадастровая стоимость используется для налогообложения, а рыночная для осуществления сделки. Сразу становится понятным, почему никакое «украшательство» не участвует в формировании кадастровой стоимости земельного участка, ведь платить налог за «живописный вид» не очень логично.
Но отличия кадастровой стоимости земельного участка от рыночной цены этим не ограничиваются: так на рыночную стоимость влияют курс валюты, спрос, сезонность и пр., тогда как государственная кадастровая оценка в большей степени ориентирована на региональную экономику.
Также не забываем про исполнителей: кадастровую стоимость земельного участка рассчитывает оценщик — сотрудник ГБУ по запросу государства, а рыночную – на коммерческой основе независимый оценщик (при наличии СРО), по запросу любого заинтересованного лица.
От себя рекомендуем учесть одно очень строгое правило:

Кадастровая стоимость земельного участка ни при каких условиях не должна превышать его рыночную цену, поскольку это прямое нарушение действующего законодательства.

В случае возникновения подобной ситуации вы можете на законных основаниях оспорить кадастровую стоимость земельного участка, тем самым снизив размер уплачиваемого земельного налога (о том, как оспорить кадастровую стоимость, читайте в нашей статье).
Проверить кадастровую стоимость своего надела можно по его кадастровому номеру, причем способов это сделать несколько, с которыми можно ознакомиться в нашей статье: «Как узнать кадастровую стоимость по кадастровому номеру».

✅Остались вопросы? Задайте вопрос юристу бесплатно!

Оцените статью
Добавить комментарий