< path d = "M374.456,293.506c-9.7-10.1-21.4-15.5-33.8-15.5c-12.3,0-24.1,5.3-34.2,15.4l-31.6,31.5c-2.6-1.4-5.2-2.7-7.7-4c-3.6-1.8-7-3.5-9.9-5.3c-29.6-18.8-56.5-43.3-82.3-75c-12.5-15.8-20.9-29.1-27-42.6c8.2-7.5,15.8-15.3,23.2-22.8c2.8-2.8,5.6-5.7,8.4-8.5c21-21,21-48.2,0-69.2l-27.3-27.3c-3.1-3.1-6.3-6.3-9.3-9.5c-6-6.2-12.3-12.6-18.8-18.6c-9.7-9.6-21.3-14.7-33.5-14.7s-24,5.1-34,14.7c-0.1,0.1-0.1,0.1-0.2,0.2l-34,34.3c-12.8,12.8-20.1,28.4-21.7,46.5c-2.4,29.2,6.2,56.4,12.8,74.2c16.2,43.7,40.4,84.2,76.5,127.6c43.8,52.3,96.5,93.6,156.7,122.7c23,10.9,53.7,23.8,88,26c2.1,0.1,4.3,0.2,6.3,0.2c23.1,0,42.5-8.3,57.7-24.8c0.1-0.2,0.3-0.3,0.4-0.5c5.2-6.3,11.2-12,17.5-18.1c4.3-4.1,8.7-8.4,13-12.9c9.9-10.3,15.1-22.3,15.1-34.6c0-12.4-5.3-24.3-15.4-34.3L374.456,293.506z M410.256,398.806C410.156,398.806,410.156,398.906,410.256,398.806c-3.9,4.2-7.9,8-12.2,12.2c-6.5,6.2-13.1,12.7-19.3,20c-10.1,10.8-22,15.9-37.6,15.9c-1.5,0-3.1,0-4.6-0.1c-29.7-1.9-57.3-13.5-78-23.4c-56.6-27.4-106.3-66.3-147.6-115.6c-34.1-41.1-56.9-79.1-72-119.9c-9.3-24.9-12.7-44.3-11.2-62.6c1-11.7,5.5-21.4,13.8-29.7l34.1-34.1c4.9-4.6,10.1-7.1,15.2-7.1c6.3,0,11.4,3.8,14.6,7c0.1,0.1,0.2,0.2,0.3,0.3c6.1,5.7,11.9,11.6,18,17.9c3.1,3.2,6.3,6.4,9.5,9.7l27.3,27.3c10.6,10.6,10.6,20.4,0,31c-2.9,2.9-5.7,5.8-8.6,8.6c-8.4,8.6-16.4,16.6-25.1,24.4c-0.2,0.2-0.4,0.3-0.5,0.5c-8.6,8.6-7,17-5.2,22.7c0.1,0.3,0.2,0.6,0.3,0.9c7.1,17.2,17.1,33.4,32.3,52.7l0.1,0.1c27.6,34,56.7,60.5,88.8,80.8c4.1,2.6,8.3,4.7,12.3,6.7c3.6,1.8,7,3.5,9.9,5.3c0.4,0.2,0.8,0.5,1.2,0.7c3.4,1.7,6.6,2.5,9.9,2.5c8.3,0,13.5-5.2,15.2-6.9l34.2-34.2c3.4-3.4,8.8-7.5,15.1-7.5c6.2,0,11.3,3.9,14.4,7.3c0.1,0.1,0.1,0.1,0.2,0.2l55.1,55.1C420.456,377.706,420.456,388.206,410.256,398.806z" / > < path d = "M256.056,112.706c26.2,4.4,50,16.8,69,35.8s31.3,42.8,35.8,69c1.1,6.6,6.8,11.2,13.3,11.2c0.8,0,1.5-0.1,2.3-0.2c7.4-1.2,12.3-8.2,11.1-15.6c-5.4-31.7-20.4-60.6-43.3-83.5s-51.8-37.9-83.5-43.3c-7.4-1.2-14.3,3.7-15.6,11S248.656,111.506,256.056,112.706z" / > < path d = "M473.256,209.006c-8.9-52.2-33.5-99.7-71.3-137.5s-85.3-62.4-137.5-71.3c-7.3-1.3-14.2,3.7-15.5,11c-1.2,7.4,3.7,14.3,11.1,15.6c46.6,7.9,89.1,30,122.9,63.7c33.8,33.8,55.8,76.3,63.7,122.9c1.1,6.6,6.8,11.2,13.3,11.2c0.8,0,1.5-0.1,2.3-0.2C469.556,223.306,474.556,216.306,473.256,209.006z" / >

Бесплатная консультация юриста

8(800)707-64-25

Бесплатная консультация юриста

Как продать долю в квартире третьему лицу, второму собственнику пошаговая инструкция (2017)

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Вы можете получить бесплатную консультацию юриста:

  1. Задайте вопрос через через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию: Вся РФ - 8(800)707-64-25
Содержание статьи

🔥 Пошаговая инструкция по продаже доли в квартире

Если вы столкнулись с проблемой, как продать долю в квартире, то во избежание негативных последствий, следует детально разобраться в механизме этой сделки, который урегулирован на законодательном уровне. Ошибки в подобных ситуациях недопустимы, поскольку договор может быть признан недействительным, а это, в свою очередь, грозит значительными убытками.

Содержание

🔻 Алгоритм действий для продавца доли в квартире

Пошаговая инструкция по продаже доли в квартире

Итак, вы решили продать свою часть недвижимости в 2017 году, но не знаете, как пошагово и правильно это сделать, чтобы не остаться в убытке и не попасться на уловки мошенников. Этот несложный примерный план действий упростит жизнь продавцу доли жилого помещения и позволит сориентироваться в непростой ситуации:

  1. Определяемся, выделена доля в натуре или нет. Если в правоустанавливающих документах не только указан размер части недвижимости каждого собственника, но и определено, какая из комнат кому принадлежит, то с продажей проблем не возникнет. А вот если доля в имуществе не выделена, то ее владелец столкнется с дополнительными трудностями. Прежде всего, на него возложена обязанность предложить купить свою часть квартиры иным сособственникам (делать это нужно в письменном виде).
  2. Получаем согласие других собственников квартиры. Весьма логично, что первоочередным правом приобретения доли обладают сособственники недвижимого имущества. Особенно актуально это, если речь идет об однокомнатной квартире или другом жилье, часть из которого невозможно выделить в натуре. При этом, каждый из проживающих здесь получает возможность улучшить свои жилищные условия.
  3. Определяемся с ценой. Практика показывает, что спрос на часть жилого помещения не так высок, как этого хотелось бы продавцам (соответственно, такие объекты продаются по низкой стоимости). И это не вызывает удивления, так как не совсем выгодным и удобным вариантом является комната в квартире, где другую ее часть занимают совсем посторонние люди. Другое дело, если каждый из сособственников согласен продать свою долю одному покупателю, тогда и стоимость за всю квартиру устанавливается в среднем размере для подобного рода объектов недвижимости.
  4. Ищем покупателя. Если продавец не располагает свободным временем, то поиски покупателя можно поручить специалистам агентства недвижимости. Если вы решили сделать все самостоятельно, то можно разместить объявление на сайтах недвижимости или воспользоваться услугами местных печатных изданий.
  5. Оформляем сделку. Если вы далеки от юриспруденции, то для составления договора купли-продажи доли в квартире понадобится консультация специалиста в области гражданского, а также жилищного права. Удостоверить сделку должен нотариус, после чего требуется ее государственная регистрация.

🔻 С чего начинать продажу доли в квартире

Понятно, что если доля не выделена в натуре, то можно попытаться это сделать в судебном порядке, но далеко не всегда это представляется возможным. К примеру, однокомнатная квартира приватизирована на 3 человек. Если вы захотели продать свою часть, то потребуется в письменной форме сообщить об этом обоим сособственникам указанного жилого помещения и предложить им купить ее.

При этом в уведомлении необходимо указать стоимость предполагаемой покупки.

Отказ от покупки части жилья должен быть оформлен письменно. Если сособственников несколько, то каждый из них лично должен отказаться от покупки. Только после получения такого отказа вы можете официально выставить на продажу свою долю.

В ситуации, когда сособственник не присылает письменный отказ от покупки доли, или же фактически ее не приобретает в течение месяца, вы имеете полное право выставить принадлежащую вам часть недвижимости на продажу.

🔹 Сложности при поиске покупателя

Если речь идет о выделенной в натуре доле квартиры, расположенной в удобном районе с развитой инфраструктурой, то покупатель отыщется незамедлительно. А вот если имеется необходимость продать ¼ небольшой комнаты в спальном районе, то самостоятельно сделать это под силу лишь единицам. В такой ситуации проще нанять агента, который сможет справиться с этой задачей.

🔻 Оформление сделки

Продажа части жилого помещения в обязательном порядке должна быть оформлена в соответствии с нормами действующего законодательства (эти правоотношения входят в сферу регулирования Гражданского Кодекса).

Пошаговая инструкция по продаже доли в квартире

Эта процедура включает следующие моменты:

  1. Подписание договора и акта приема-передачи – осуществляется в момент передачи правоустанавливающей документации на недвижимость и ключей взамен на денежные средства в установленной сумме. Договор должен содержать сведения о цене доли (указанная сумма должна быть не меньше той, которая была прописана в уведомлении сособственников), основные характеристики объекта сделки: адрес, площадь, подробное описание.
  2. Удостоверение нотариусом – происходит сразу же после подписания соглашения о купле-продаже.
  3. Регистрация сделки – для этого новому собственнику части жилого помещения понадобится предоставить пакет документов в регистрационную палату с той целью, чтобы внести все сведения о новом собственнике.

🔻 Возможные трудности

У продавцов части квартиры могут возникнуть реальные сложности, которые препятствуют совершению сделки. К подобным ситуациям относят:

  • Родители желают продать долю, принадлежащую лицу, которое не достигло совершеннолетия. В таком случае обязательным условием для заключения договора является наличие согласия органов опеки и попечительства. Если у ребенка это единственная недвижимость, которая пригодна для проживания, то будет принято решения о невозможности ее реализации в установленном порядке.
  • Сособственники квартиры не желают брать уведомление. Если отношения натянуты, или же вы сомневаетесь в порядочности тех, кто, наряду с вами, владеет жильем, то уведомление лучше отправить заказным письмом с извещением отправителя о получении.
  • Квартира находится в ипотеке. В этой ситуации, прежде чем совершить сделку, вам потребуется взять разрешение в том банке, где ранее была оформлена ипотека.

🔻 Что нужно помнить при продаже части жилья

Чтобы впоследствии не возникло сомнений в отношении легитимности сделки по продаже доли в квартире, необходимо придерживаться простых правил:

  1. В обязательном порядке уведомить сособственников недвижимости. В случае, если кто-либо из них пожелает обжаловать сделку через суд, вы обязаны будете предъявить неоспоримые доказательства того, что использовали все возможности и надлежащим образом уведомили всех лиц, имеющих право первоочередной покупки.
  2. Если речь идет об отдельной комнате в квартире, то вероятность того, что ее приобретут в кратчайшие сроки намного выше, чем в ситуации, когда речь идет об ½ комнаты.
  3. Долю в ипотечной квартире на практике можно продать второму сособственнику, на другие варианты чаще всего банки согласия не дают.

На видео о продаже доли в квартире

🔻 Можно ли обойти закон

Если вам необходимо продать свою долю в жилом помещении срочно, и время не ждет, можно попытаться осуществить задуманное в обход правовых норм, заключив сделку без предупреждения сособственников. Это возможно, если:

  • заключить договор дарения своей части – по факту это будет купля-продажа, но примечательно, что для того чтобы подарить, не требуется никого уведомлять;
  • передать недвижимость в залог – в этой ситуации оплатой за долю будет служить займ, впоследствии залоговое имущество не возвращается собственнику, а оформляется на заимодателя в установленном порядке.

Можно искусственно включить потенциального покупателя в перечень сособственников. Для этого необходимо подарить такому лицу часть своей доли в квартире, в результате чего он автоматически получает право преимущественной покупки, наряду с реальными содольщиками.

Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод, что вполне реально в настоящее время продать свою долю в квартире. Но, чтобы избежать возможных трудностей, необходимо учесть все правовые нюансы урегулирования этой сделки, найти покупателя и надлежащим образом оформить ее документально.

🔥 Доля в квартире: как продать правильно? Пошаговая инструкция

С момента начала программы приватизации, стартовавшей в 1991 году, было приватизировано около 85% всего жилого фонда страны. Многие россияне стали полноправными собственниками домов и квартир, в которых проживали до приватизации. Это и породило многочисленные случаи, когда одна и та же квартира обзаводилась сразу несколькими владельцами, причём, необязательно имеющими родственные связи.

И если при совместном проживании это не всегда становилось проблемой, то при попытке продать долю совладельцам не всегда удаётся избежать разногласий. Всё потому, что по закону каждый участник общей долевой собственности при продаже своей доли в квартире обязан соблюсти определённый регламент, помимо прочего подразумевающий получение согласия от других совладельцев, предложение им выкупить свою часть недвижимости и т. д.

Серьёзным препятствием на пути согласования вопросов, касающихся прав на продажу доли в приватизированной квартире, становится порядок деления собственности в виде недвижимости. Если в двухкомнатном жилье, имеющем двух собственников, разделение долей в натуре не представляет особого труда (каждому совладельцу выделяется одна комната плюс возможность пользоваться общими помещениями: туалетом, ванной и кухней), то в случае с однокомнатными апартаментами делить пополам приходится эту одну комнату. Как в этом случае продать долю?

Существуют и другие нюансы, которые могут осложнить продажу долевой собственности: доля принадлежит несовершеннолетнему лицу, один из совладельцев не даёт согласие на продажу доли, квартира выступает залогом и пр. Что делать в каждом конкретном случае? Как продать долю в квартире, на которую оформлена ипотека?

Как поступить, если владелец доли – несовершеннолетний?

🔻 Продажа доли в квартире: продажа

Реализации долевой собственности всегда предшествует её выделение. Другими словами, необходимо чётко понимать, что именно продаётся, какая жилая площадь будет указана в договоре купли-продажи, и на какую долю в квартире оформит своё право собственности новый владелец. Первоначально всегда предпринимается попытка выделить долю в натуре: здесь собственникам квартиры необходимо достичь взаимного согласия относительно долей и прав каждого совладельца, например, определить каждому из них отдельную жилую комнату.

В этом случае продажа доли будет означать продажу одной комнаты с возможностью пользоваться общими помещениями (важно: юридически право собственности оформляется не на комнату, а на долю).

В ситуации, когда выделение долей в натуре невозможно (одна жилая комната) или собственники квартиры не достигли взаимного согласия по разделению собственности, разрешением вопроса занимается суд. К слову, при отсутствии нарушений со стороны заявителя (продавца доли), судья просто поделит имеющуюся квартиру на равные части: если общая площадь однокомнатной квартиры равна 36 м. кв., то каждому из двух собственников будет дано право распоряжаться 18 квадратными метрами.

Что подразумевается под нарушениями? Прежде всего, чтобы продать долю в квартире, следует направить уведомления всем собственникам о своих намерениях и обязательно предоставить им преимущественное право покупки (в соответствии со ст. 250 ГК РФ, ч.1).

Отметим, что стоимость долевой собственности в этом случае не может быть завышенной или заниженной, т. е. все собственники должны получить возможность купить долю по одной рыночной цене – той, которая будет выставлена и для других потенциальных покупателей.

Отказ совладельцев приватизированной квартиры от своих прав на совершение покупки доли позволяет предложить её любому другому заинтересованному лицу. Если же желающих приобрести долю в квартире из числа совладельцев сразу несколько, продавец имеет право самостоятельно выбрать одного из них (в соответствии со ст. 250 ГК РФ, п.2).

🔻 Доля несовершеннолетнего ребёнка: как продать?

Купить или продать долю, принадлежащую несовершеннолетнему лицу, удастся только при получении разрешения на совершение сделки со стороны специалистов органов опеки и попечительства. Это делается для того, чтобы гарантированно учесть и защитить интересы и права ребёнка. На практике получить такое разрешение удастся только при предоставлении письменных гарантий того, что эти интересы не будут ущемлены: несовершеннолетний получит равноценную долю в другом жилье (в собственность), вырученные с продажи доли деньги будут переведены на личный банковский счёт ребенка и т.п.

При этом органы опеки и попечительства должны убедиться в том, что несовершеннолетний участник общей долевой собственности по итогам сделки не останется без жилья.

Получив согласие специалистов на продажу доли несовершеннолетнего, останется следовать основному регламенту:

  1. Выделить долю в приватизированной квартире.
  2. Направить письменные уведомления о сделке всем собственникам жилья (заинтересованным лицам).
  3. Предоставить совладельцам преимущественное право покупки доли и один образец договора купли-продажи.
  4. Пройти судебные инстанции при возникновении каких-либо проблем с предоставлением письменных уведомлений, адресованным заинтересованным лицам.
  5. Заключить договор купли-продажи.

🔻 Продажа доли в квартире без согласия второго собственника

Очевидно, что не каждого собственника доли в приватизированной квартире обрадует решение одного из владельцев жилья продать свою часть общей долевой собственности, например, стороннему покупателю. При этом сам совладелец может не иметь желания или возможности купить долю. Зачастую это и становится причиной многочисленных проблем: некоторые собственники намеренно избегают контакта с таким продавцом, создают ему всевозможные препятствия, заявляют о своих намерениях «судиться», оспаривать договор и т. д. Как полноправному владельцу недвижимого имущества продать долю в квартире в такой ситуации?

Согласно ГК РФ, продажа доли возможна сразу после её выделения, т. е. при наличии на руках документов с указанием площади, на которую у продавца оформлено право собственности. При этом согласия остальных собственников, если был соблюдён регламент (преимущественное право покупки и т. д.), уже не требуется. Соответственно, продажа доли в квартире без согласия второго собственника изначально потребует проведения процедуры по её выделению. Здесь закон рекомендует действовать следующим образом:

  1. Постараться решить вопрос с совладельцами мирным путём, напомнив об их правах на приобретение имущества (такой договор избавит от массы бюрократических проблем и нюансов).
  2. Направить письменные уведомления всем заинтересованным лицам (собственникам) о своём желании продать долю (если совладельцы проживают в другом месте – заказным письмом с уведомлением).
  3. Письменно предложить преимущественное право покупки имущества каждому собственнику и одну копию договора купли-продажи.
  4. При отсутствии должного результата обратиться в суд с заявлением, к которому приложить документы (письменные уведомления), подтверждающие осуществление всех вышеприведённых действий.

Если данный регламент полностью соблюдён, т.е. ни ГК РФ, ни отдельные законы или прочие нормативные акты не нарушены, суд гарантированно вынесет решение в пользу заявителя и выделит долю, которую впоследствии без проблем удастся продать, составив договор купли-продажи.

🔻 Продажа половины доли

Продажа доли может сопровождаться и другими нюансами, например, желанием избавиться лишь от некой части своей доли в квартире. Отметим, что ГК РФ не исключает и такой, казалось бы, непопулярной сделки, однако легко предположить, что два собственника могут владеть, к примеру, 4-комнатной квартирой. Как в этом случае продать половину доли – одну из комнат?

По закону необходимо пройти ту же процедуру: выделение доли, уведомление всех собственников и предложение им приобрести эту часть имущества. Здесь продавцам также нередко приходится сталкиваться с отказом совладельца, и такая проблема часто находит разрешение одним из следующих способов:

  • Часть доли, которую необходимо продать, по документам «дарится» покупателю, который, разумеется, рассчитывается за неё неофициально. Отметим, что такая сделка называется притворной, поэтому такое право собственности будет легко оспорено в суде при обращении туда других собственников.
  • Из продаваемой части доли выделяется ещё одна доля (микродоля), которая дарится лицу, выступающему в роли покупателя. Впоследствии ему, как полноправному совладельцу приватизированной квартиры, предоставляется преимущественное право покупки остальной части реализуемой доли. Данная сделка также считается притворной.
  • Ещё один популярный способ, который можно назвать наиболее «юридически чистым», связан с оставлением владельцем части доли в залог, тогда как размер займа составляет полную стоимость реализуемой части доли в квартире (одна из популярных форм покупки).

🔻 Как продать долю в квартире, приобретённой в ипотеку?

С ситуациями, когда один из собственников желает продать долю в квартире, на которую оформлена ипотека, чаще всего сталкиваются супруги, оформляющие документы о разводе. Как в таких случаях рекомендует поступать закон? В первую очередь, следует попытаться договориться полюбовно, попробовать продать долю второму собственнику, т. е. заключить с ним сделку.

При даче согласия последнего на покупку банк переоформит ипотеку и все документы исключительно на него.

Если совладелец квартиры не соглашается с продажей доли или не имеет возможности купить это имущество, продавцу остаётся лишь несколько вариантов:

  • Полностью погасить ипотеку, выделить свою долю (в том числе через суд) и получить возможность продать её.
  • Уговорить свой банк переоформить свою часть ипотеки на лицо, выступающее в роли покупателя. На практике такие варианты банкирами обычно даже не рассматриваются.
  • Совместно с другим собственником договориться о продаже квартиры, продать её, после чего поделить деньги согласно размеру своих долей.

Продажа доли недвижимости, приобретённой по ипотечному договору, при условии, что второй собственник не желает или не имеет возможности стать вторым участником сделки, обычно осуществляется в соответствии с третьим вариантом. Продажа квартиры целиком – оптимальное решение, поскольку такой вариант прост юридически и наиболее оперативен по времени совершения сделки (не требует сбора большого пакета документов или письменного обращения в суд).

🔻 Налогообложение при продаже доли

При осуществлении сделки в виде продажи доли в приватизированной квартире (имущества) продавец обязан уплатить налог с дохода физического лица – НДФЛ. В настоящий момент это 13% от величины такого дохода (суммы сделки, указанной в договоре). Вместе с тем, Налоговый кодекс РФ предусматривает в отношении сделок с недвижимостью существенный налоговый вычет – 1 млн. руб. Соответственно, если стоимость реализованной доли составила 1,1 млн. руб., то размер налога, подлежащего уплате, составит:

(1,1 – 1,0) * 0,13 = 13 000 рублей

Налоговое законодательство содержит в себе ещё одну важную норму: согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ, от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости полностью освобождается продавец, который владел ею более трёх лет.

🔥 Продажа доли квартиры без согласия других собственников

Продажа доли без согласия других собственников

Часто соглашение о продаже заключается не на целую квартиру, а на часть помещения. В этом случае важно соблюсти интересы других владельцев. Приходится решать проблемы, связанные с оформлением документации и извещением собственников долей.

Иначе сделка может быть оспорена признана недействительной.

В статье рассмотрим, что представляет собой долевая собственность на жилое помещение, можно ли ее продать без согласия совладельцев, кто обладает преимущественным правом, как правильно заключить соглашение о купле-продаже.

🔻 Что представляет собой долевая собственность на квартиру?

Долевая собственность подразумевает под собой, что недвижимость принадлежит двум лицам и более. Доля каждого владельца выражена в виде процентного отношения от общей площади. Самый популярный вариант – распределение собственности в равных долях.

🔹 Как устанавливается долевая собственность?

Долевая собственность на жилой объект недвижимости возникает в результате совершения заинтересованными лицами различных сделок, в которых участвует больше двух лиц. Владельцы сами выбирают данный вид владения и распределяют между собой доли в праве на жилье. В практике встречаются следующие ситуации:

  • Члены одной семьи приватизировали жилье в долевую собственность;
  • Супруги разделили жилье на основании нотариального брачного соглашения или судебного решения;
  • Несколько человек унаследовали жилую недвижимость по завещанию или закону.

Раздел совместной собственности на доли производится как по взаимному соглашению совладельцев, так и в судебном порядке. Если состав семьи увеличился (например, в связи с появлением детей), суд может пересмотреть свое решение в пользу одного из владельцев.

Пример 1. Супруги Степановы Е.А. и С.В. приватизировали муниципальную квартиру, находящуюся у них в социальном найме. Вместе с ними проживает несовершеннолетний сын Степанов А.А. При регистрации в Росреестре права собственности недвижимость поделена на три равные доли, составляющие 1/3 от общей площади.

В Росреестр внесены сведения о трех собственниках: Степанове Е.А., Степановой С.В. и Степанове А.А. На каждого из них выдана выписка из ЕГРПН.

🔹 Какие ограничения накладывает долевая собственность?

Обладатели долей имеют равные права на пользование помещением. При этом они должны соблюдать следующие ограничения:

  • Не нарушать интересы прочих собственников;
  • Перед тем, как реализовать свою часть жилья, уведомить об этом других владельцев.

Названные ограничения не лишают собственника права искать покупателей и определять с ними условия контракта о купле-продаже.

Пример 2. Четырехкомнатная квартира является долевой собственностью супругов Антонова Е.И. и Антоновой И.А. После расторжения брака бывшая жена решила реализовать свою долю. Перед заключением сделки она направила письменное извещение в адрес Антонова Е.И.

Он выкупил долю, воспользовавшись преимуществом на покупку.

🔻 Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?

Совладельцы имеют приоритет в покупке части имущества перед остальными лицами (статья 250 ГК РФ). Поэтому многие отказываются от таких сделок. Ведь для их совершения нужно получать согласие других собственников.

Если титульные владельцы решат воспользоваться привилегией выкупа, доля передается следующим образом:

  • Один совладелец покупает часть жилого помещения, его доля увеличивается;
  • Несколько совладельцев приобретают долю и определяют, на сколько увеличатся их части в праве на объект недвижимости.

Продать долю без согласия других собственников можно только в двух случаях:

  1. После отправки уведомления о продаже прошел месяц, однако остальные владельцы никак на него не отреагировали. Продавец подписывает соглашение о купле-продаже с любым лицом.
  2. Другие собственники отказались от преимущественного права на покупку в письменном виде. Доля продается любому покупателю до истечения 30 дней.

Если преимущественное право будет нарушено, любой совладелец вправе в течение трех месяцев обратиться в судебную инстанцию с требованием о передаче ему прав и обязанностей покупателя.

Пример 3. Савельева А.А. обратилась в суд с иском к Леонтьевой И.И., в котором просила перевести на нее права и обязанности покупателя на долю в общей долевой собственности. Указала, что является совладельцем коммунальной квартиры. Она узнала, что ответчик продает комнату, и обратилась к нотариусу.

Вместе с ним составила заявление о согласии на приобретение доли. Однако Леонтьева И.И. уклонилась от подписания контракта о купле-продаже и продала долю другому лицу. Суд установил, что Савельева А.А. дала согласие на покупку, однако не уложилась в месячный срок. Она не совершила действия, направленные на приобретение имущества.

Истец должен был внести необходимую сумму на депозит нотариуса или передать Леонтьевой И.И. По этой причине в иске было отказано (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 04.12.2018 года № 33-24735/2018).

🔻 Как продать долю в квартире без согласия других владельцев: пошаговая инструкция

Процедура реализации доли в квартире отличается от сделок, предметом которых является целый объект недвижимости. Рассмотрим пошагово, как правильно заключить договор, чтобы его нельзя было оспорить.

🔹 Шаг 1 – Выделение доли в квартире

Если общая собственность не поделена между владельцами, то необходимо выделить долю в квартире. Сделать это можно двумя способами:

  1. По соглашению с другими собственниками. Составляется соглашение и заверяется у нотариуса. Затем право собственности на долю регистрируется в Росреестре.
  2. По судебному решению. При отказе других владельцев производить раздел следует обратиться в суд с иском. Право собственности на долю регистрируется на основании судебного акта.

В результате гражданин становится владельцем части имущества. Если право собственности на долю уже оформлено, этот этап можно пропустить.

🔹 Шаг 2 – Уведомление других владельцев о продаже доли

Продажа доли без согласия других собственников законом не разрешена, поэтому нужно уведомить их о планируемой сделке. Извещение оформляется в письменном виде и должно содержать обязательную информацию:

  • Общие условия сделки;
  • Стоимость доли;
  • Предложение воспользоваться преимущественным правом на покупку;
  • Просьбу дать письменный отказ в случае отказа от преимущественного права;
  • Срок для принятия решения (не меньше одного месяца).

Уведомление необходимо направить способом, позволяющим установить факт вручения.

Другие собственники вправе заявить о своем решении сразу, не дожидаясь истечения месячного срока. В случае, когда кто-то из них заявил намерение купить долю, сделка оформляется с ним.

Если в течение месяца никто из совладельцев не отреагировал на уведомление, продавец вправе приступить к оформлению договора купли-продажи с третьим лицом без согласия второго собственника.

Рекомендуем воспользоваться помощью нотариуса, который поможет подготовить уведомление. При отказе других владельцев от получения извещения он составит документ об уклонении от получения корреспонденции. Он приравнивается к надлежащему уведомлению.

🔹 Шаг 3 – Заключение договора

После решения вопроса с преимущественным правом продавец согласовывает с покупателем условий договора. Он составляется в соответствии с требованиями главы 30 ГК РФ. В контракт нужно внести обязательную информацию:

  • Сведения о сторонах (ФИО, адреса, контакты, паспортные данные);
  • Описание предмета сделки (площадь, размеры доли, кадастровый номер, адрес объекта недвижимости);
  • Стоимость;
  • Условия оплаты;
  • Дату заключения.

Предлагаем воспользоваться образцом договора, разработанным нашими юристами.

Если при составлении договора возникли сложности, рекомендуем обратиться за консультацией к профессиональному юристу. Он подскажет, как правильно описать предмет сделки.

🔹 Шаг 4 – Удостоверение договора у нотариуса

Сделки с долями в квартире обязательно удостоверяют у нотариуса. Поэтому стороны соглашения обращаются в нотариальную контору. Помимо договора потребуется предоставить:

  • Паспорта;
  • Выписку из ЕГРН на объект недвижимости;
  • Уведомление, направленное другим совладельцам;
  • Доказательства получения уведомления другими собственниками.

После проверки документов нотариус заносит сведения в нотариальный реестр и проставляет на договоре удостоверяющую надпись.

🔹 Шаг 5 – Регистрация права собственности на долю в Росреестре

В завершение сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Стороны оплачивают госпошлину и подают заявление. К нему прикладывают пакет документации:

  • Договор;
  • Технический и кадастровый паспорт;
  • Удостоверение личности;
  • Выписку из ЕГРН.

Сумма госпошлины для каждой стороны составляет 2 000 руб.

Собственнику на руки выдается выписка из ЕГРН о переходе к нему права на часть недвижимости.

🔻 Юридическая помощь при продаже доли в квартире без согласия других собственников

Рекомендованные для вас статьи:
Вопросы и ответы: 10 Александр 12.04.2022 в 03:40

Здравствуйте, квартиру мне подарила мать оформив договор дарения, у нас в семье есть ребёнок, если я часть доли оформлю на сына, что может быть с этой долей при разводе.

Главный Юрист 15.04.2022 в 14:41

Добрый день, Александр.

В силу ст.36 СК РФ имущество, полученное одним из супругов даже в период брака в ходе безвозмездной сделки, коим является и дарение, признается его личным имуществом. То есть независимо от того разведетесь вы или нет, квартира все равно будет ваша.

Если вы подарите долю в квартире своему ребенку, собственником доли станет только он, претендовать на долю бывшая супруга не сможет, за исключением вступления в наследство за сыном, чего надеюсь, не будет.

И еще возможны следующие последствия. Если в подаренной квартире прописана ваша супруга и сын, после развода выселить ребенка и мать вы не сможете. Ребенок собственник, поэтому имеет права проживать на своей доли, а мама ухаживает за ребенком, поэтому тоже будет с ним проживать до совершеннолетия.

Но, если по суду, местом жительства ребенка определят место проживания отца, мать можно будет выселить, конечно, если она на тот момент не будет инвалидом либо пенсионером.

Роман 05.04.2022 в 19:09

Здравствуйте. Жена бывшая в момент расторжения брака на материнский капитал купила комнату в коммуналке, в другом городе семь лет назад. Я тогда ещё в то время дал разрешение. Прописалась она там и квитанции по оплате приходят только на неё одну. Собственники в ней четыре человека, я ,она и двое моих сыновей.

Дети проживают со мной, с ней общаются редко. Недавно узнал, что она накопила долгов на 50 тыс.рублей и платить не собирается. Как мне и детям проще избавится от этой зависимости?

Ведь долги копятся с каждым месяцем , потом суд будет спрашивать тоже с нас.

Главный Юрист 09.04.2022 в 21:31

Добрый вечер, Роман.

Вы правы. Несмотря на то, что вы и дети не проживают в комнате, с вас за долги спросят в виду того что собственник обязан нести бремя расходов по ЖКХ, даже не проживания, но частично. К примеру, вы должны участвовать в расходах по оплате отопления, взносов на капремонт и содержание общедомового имущества.

А вот расходы за ту же воду, газ, электричество должна оплачивать бывшая супруга, потому что именно она там и проживает.

Учитывая, что ни вы, ни дети, не проживаете в комнате, я вам рекомендую обратиться в ресурсопоставляющие компании для произведения перерасчета на основании вашего заявления о не начислении оплаты в виду не проживания в комнате. Заявление необходимо подавать каждые полгода, чтобы на вас и детей не начисляли те же взносы за вывоз ТБО, к примеру. Но перерасчет будет производиться только с момента подачи вашего заявления.

Касаемо уже имеющегося долга. Я бы вам рекомендовала оплатить весь долг, а потом в регрессном порядке в договорном порядке или через суд взыскать четверть расходов с бывшей жены. Но сначала изучите все статьи долга, некоторые вы и не должны оплачивать, но только если расчет производился по счетчикам.

Если же по количеству собственников, тогда придется уплатить и за свет, и воду.

Ксения 27.03.2022 в 23:01

Хочу продать Долю в Квартире, она приватизирована на бабушку, 4 собственника включая бабушку, как это можно сделать без их согласия?

Главный Юрист 30.03.2022 в 09:47

Добрый день, Ксения.

Квартира приватизирована на 4-х человек и в настоящий момент собственниками являются 4 человека, включая и вас, правильно? Если вы хотите продать свою долю, сначала вам нужно исполнить требования ст.250 ГК РФ, то есть соблюсти право преимущественной покупки.

Вы обязаны направить 3-м сособственникам уведомление о вашем намерении продать свою долю за определенную цену. Сособственник могут эту долю выкупить. Если они не желают покупать долю, могут отказаться.

Если же официально никто не откажется, продать свою долю вы сможете только через 30 дней со дня вручения уведомлений и по той цене, которая указана в уведомлении.

То есть в любом случае, вам нужно поставить в известность сособственников о намерении продать свою долю, но их согласие на ваше право реализации вашего же имущества вам не нужно.

Юлия 10.02.2022 в 14:49

Здравствуйте, Бабушка умерла, квартира была оформлена на меня и на неё, оставила завещание на свою половину на дочь и сына, дочь отдает свою долю мне, а сын не отказывается, как нам продать квартиру?

Главный Юрист 12.02.2022 в 10:58

Добрый день, Юлия.

Наследование является правом, а не обязанностью. Ваша мама может отказаться от вступления в свою долю наследства, но она наследник 1 очереди, поэтому если она откажется от своей доли в наследство на всю доли бабушки вступит сын, тоже наследник первой очереди, тем самым получив половину квартиры.( ¼ по завещанию и ¼ по закону как сын) Поэтому вашей маме нужно принять свою часть наследства, так как она наследница первой очереди наряду со своим братом, а только потом передать долю вам – дочери.

Касаемо продажи. Долевую собственность можно продать только при соблюдении правил преимущественной покупки. То есть для начала во исполнение ст.250 ГК РФ вы обязаны направить дяде уведомление о намерении продать свою долю. Если он в течение 30 дней не согласиться ее купить, можете продавать 3-м лицам.

Но продать ¾ квартиры достаточно сложно, поэтому попытайтесь договориться полюбовно.

Вячеслав 16.01.2022 в 17:17

Я хочу продать долю в квартире жена живет в Германии как мне поступить?

Главный Юрист 18.01.2022 в 23:35

Квартира находиться в общедолевой собственности как супружеское имущество без выделения долей либо же каждый из вас с женой имеет по ½ в квартире? Если супружеская квартира по долям не разделена, для начала вам нужно выделить свою долю, а потом уже продавать. Если же каждый из вас является собственником ½ доли, вы обязаны соблюсти право преимущественной покупки, определенной нормами ст.250 ГК РФ.

То есть вам нужно письменно уведомить супругу, как содольщика о намерении продать свою долю, посредством направления извещения по почте.

Тот факт, что ваша супруга проживает в иной стране, не лишает вас возможности отправить ей извещение о намерении продать свою долю с указанием цены и иных условий. Как только письмо будет ей вручено, отсчитывается 30 дней. Если ответа от жены о намерении купить вашу долю не поступит, можете продавать свою часть.

Также ваша супруга может направить письменный отказ от покупки предложенной вами доли и ранее истечения 30 дней.

Переписку можно провести и в электронном варианте, но желательно, чтобы ваше извещение, а также отказ от покупки жены были подписаны электронной подписью для ускорения проведения сделки.

Задайте вопрос юристу Отменить ответ
Бесплатная консультация

Частичное или полное копирование материалов разрешено только с указанием активной гиперссылки на источник.

Сайт не оказывает юридические услуги. Заявки для обработки передаются партнерам. Вся информация на сайте носит информационный характер и не является указанием к действию.

Перед использованием информации и принятием какого-либо решения обязательно проконсультируйтесь с юристами.

🔥 Инструкция по продаже (отчуждению) доли в квартире

Как продать долю в квартире

Реализация долевой собственности происходит согласно установленному порядку с применением специальных процедур. Они касаются неукоснительного соблюдения прав других владельцев квартиры или частного дома, имеющих приоритет покупки и возможность оспорить сделку в суде. Представленная ниже пошаговая инструкция «Как продать долю в квартире» поможет собственнику избежать ошибок и не нарушить закон.

🔻 Долевая собственность, доли выделенные и невыделенные

В большинстве случаев долевая собственность предполагает ситуации, когда обладателями недвижимого имущества оказываются несколько человек. Соответственно причитающиеся им части жилого помещения не определены, и при продаже доли в квартире для каждого собственника выделяются путем пропорционального расчета.

Проживание одного из совладельцев общей собственности в конкретной комнате не означает его имущественных прав.

Иное дело, когда принадлежность конкретному лицу части помещения обозначена официальным документом. Это может быть брачный контракт, свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, дарения или иной действительный документ. Обычно выделенная доля имеет лишь бумажное выражение, а на деле используется всеми жильцами квартиры.

Натуральное разграничение автоматически ликвидирует общее владение.

Рыночная оценка выделенной доли в квартире производится по стандартной схеме. Объект сравнивается с аналогичными предложениями на рынке недвижимости, определяется средняя стоимость.

Выделение доли в квартире

Если же право на конкретное помещение в квартире или загородном доме за продавцом не закреплено, выделение доли происходит путем равного распределения площади на всех владельцев. В идеале количество комнат должно соответствовать числу совладельцев квартиры. Сторона, получившая меньшее по площади помещение, имеет право на денежное возмещение.

Выделение доли производится в суде или посредством мировой договоренности участников.

Одним из самых сложных случаев в практике риэлторов и юристов являются ситуации, когда претендентов больше, чем комнат. Даже если общая площадь распределяется посредством арифметического деления на равные доли, квартира рискует превратиться для совладельцев в камень преткновения и споров.

Продаваемая доля в квартире, «обремененная» бытовыми конфликтами, отпугивает потенциальных покупателей. Это снижает ликвидность объекта и вынуждает собственника снижать цену.

Выйти из положения можно путем выкупа долей у совладельцев жилого помещения. В дальнейшем, вырученная сумма при продажи целого объекта будет больше, чем, если продавать каждую долю в квартире отдельно.

🔻 Пошаговое руководство

Процедура реализации долевой недвижимости производится в четыре этапа. Предварительно владелец советуется с риэлтором либо самостоятельно изучает рынок, определяется с ценой.

🔹 Определение условий продажи доли в квартире как первый шаг сделки

Первый шаг предполагает обсуждение и фиксацию договоренностей между продавцом и покупателем. Другие обладатели долевого имущества не могут принимать в нем участие.

Условия сделки

В процессе определяется:

  • предмет торга в виде части жилой недвижимости, ее габаритов, других характеристик;
  • сумма покупки (указывается полностью) и порядок уплаты (перечисления либо передачи) денег;
  • иные условия достигнутые сторонами, впоследствии они используются в переговорах с остальными владельцами.

Продай долю в квартире и открой пусть маленький, но свой бизнес!

Если нуждаетесь в жилье, необязательно его покупать. Можно заключить договор ренты. Обо всех деталях здесь.

Чем опасен период стагнации для экономики нашей страны: https://svoedelo-kak.ru/ekonomika/stagnatsiya.html.

🔹 Уведомление содольщиков

На втором шаге о предстоящей продаже доли в квартире и ее условиях ставятся в известность иные дольщики. Это носит обязательный характер, оказывая прямое влияние на успех процедуры. Любое отклонение от установленных правил является веским основанием для последующего обращения в суд, когда истцом может выступить другой владелец, и по результатам разбирательства продажа может быть аннулирована.

Извещение производится следующим образом:

  1. Каждому обладателю имущества направляется письменное уведомление о продаже с подробным описанием цены и условий.
  2. Документ отправляется даже в случае, если покупателем выступает другой дольщик.
  3. В течение указанного срока (не превышает 1 месяца) другие собственники имеют приоритет покупки, выставленной на продажу доли.
  4. Информация о покупателе, в том числе его адрес и личные данные не указываются, не имея правовой важности.

В течение месяца собственники могут отреагировать на уведомление. Отсутствие с их стороны каких-либо действий трактуется как согласие. При этом за дольщиками остается право ускорить процесс продажи, подписав отказ от приоритетной покупки.

Сделка реализуется исключительно на условиях, отраженных в уведомлении.

Если впоследствии покупатель выдвигает иные требования, например меньшую стоимость, весь процесс производится заново. При неисполнении обязательств продажа может быть аннулирована в судебном порядке.

Правом преимущественной покупки обладают все дольщики, воспользовавшись которым, каждый может приобрести пропорциональную часть имущества.

🔹 Нотариальное заверение

Третий шаг: продажу подтверждает нотариус, чье обязательное участие в оформлении сделки установлено законом в 2016 году. До этого продажа долевой собственности сопровождалось массой нарушений, зачастую превращаясь в инструмент сведения счетов, что заставило государство принять меры.

Сегодня любая реализация долевой собственности предполагает нотариальное заверение, без которого переход права собственности не регистрируется в Российском реестре.

Оба участника сделки обращаются в действующую контору, представив следующие документы:

  • отказы других собственников от приоритетной покупки либо доказательства отсутствия их реакции в установленный срок. К ним относятся почтовые чеки, датированные корешки корреспонденции;
  • имущественное свидетельство либо выписка ЕГРП, техпаспорт БТИ, кадастровые документы;
  • соглашение о покупке;
  • личные документы продавца и покупателя;
  • санкция органов опеки, если затрагиваются интересы несовершеннолетних.

Оформление продажи у нотариуса

Нотариус анализирует обстоятельства соглашения о продаже, реакцию других собственников. По итогам он заверяет сделку печатью и подписью, либо отказывает в оформлении, сославшись на обнаруженные нарушения. Решение вносится в нотариальный реестр, после чего стороны могут приступать к дальнейшим действиям.

🔹 Государственная регистрация

Четвертым заключительным шагом будет государственная регистрация сделки. Осуществляется она при обращении в ближайшее учреждение Российского реестра или районный Многофункциональный центр (МФЦ).

Размер государственной пошлины за внесение изменений по объекту недвижимости в ЕГРН составляет 2 тыс. рублей. Квитанция об ее оплате прикладывается к поданному заявлению вместе с пакетом документов, ранее представленных нотариусу. Контрагенты решают все вопросы лично или через представителя, чьи права требуют наличия нотариальной доверенности.

По улаживанию формальностей в соглашении купли-продажи ставится регистрационная печать, а переход прав собственности на долю в жилом помещении отмечается в ЕГРН. Участники получают подтверждающие документы: выписку, заверенный договор, кадастровый паспорт. Новый собственник вступает в законные права.

🔻 Продажа долевого имущества при ипотеке

Собираясь реализовать квартиру, взятую в ипотеку, собственник должен согласовывать все действия с банком, кредитные обязательства перед которым покупатель берет на себя. Сама процедура предусматривает получение разрешения от банка, нотариальное подтверждение соглашения, полную выплату покупателем задолженности. По итогам кредитор выдает документ об отсутствии претензий к должнику.

В других случаях банк выступает непосредственным участником процедуры, предлагая покупателю две ячейки. В одну из них вносится искомая сумма покупки, в другую разница между ипотечной и реальной ценой. Все вопросы, связанные с регистрацией, решают банковские служащие.

Сложности, когда квартира в ипотеке

Закон об ипотеке прямо указывает на невозможность покупки отдельной доли, отмечая, что доля собственности не может выступать предметом залога. При этом приобретателю предоставляется возможность выкупа последней части. Т.е изначально он должен являться владельцем первой доли.

После реализации сделки он становится единственным обладателем квартиры, которая в свою очередь, на 100% передается в банковский залог.

Банки крайне неохотно идут на долевой выкуп, тем более, чаще всего подобные сделки заключаются между родственниками и разведенными супругами. По статистике лишь треть кредитных организаций идет навстречу клиентам. Даже при переоформлении долговые обязательства остаются за лицом, на которого оформлялся кредитный договор, в редких случаях выплаты распределяются на обоих дольщиков.

Чаще всего владельцы прибегают к отказу от своей части имущества в пользу и с согласия другого заемщика. Банк проверяет его финансовую состоятельность и в отсутствие проблем переоформляет сделку.

🔻 Продажа доли, если другой собственник несовершеннолетний

Если одним из владельцев является несовершеннолетний гражданин, продавец направляет уведомление о сделке его родителям. Кроме этого требуется подтверждение органов опеки и попечительства, поскольку появление в квартире другого лица, может нарушить права и жилищные условия ребенка.

Несовершеннолетний владелец доли в квартире

Формально согласие опеки не требуется, поскольку законными представителями несовершеннолетних детей являются их родители. На практике справку из органов попечительства часто требуют нотариусы и регистрационные службы. Заинтересован в ней и покупатель, поскольку отсутствие санкции может стать поводом к судебному разбирательству и признанию договора недействительным.

Мы поможем настроиться на позитив и увеличить доходы. Здесь рецепты.

Пошаговая инструкция и ответы на основные вопросы о банкротстве физических лиц.

Выгодоприобретатели и бенефициары – кто они?

🔻 Судебные споры

Разбирая споры дольщиков, суд учитывает несколько факторов, и в первую очередь подробное и своевременное уведомление других собственников. Если их права по выкупу доли в квартире или доме были нарушены, либо в уведомлении названа неверная цена и условия сделки, продажа может быть отменена.

Практика знает массу примеров, когда суд прекращает право собственности одного из дольщиков с выплатой ему компенсации. Причинами выступает:

  • небольшая площадь долевого владения;
  • небрежная эксплуатация (долгое не появление в квартире);
  • отсутствие у совладельцев родственной связи;
  • конфликтные отношения дольщиков, делающие совместное проживание невозможным.

Остались вопросы? Задайте вопрос юристу бесплатно!

Оцените статью
Добавить комментарий