На какой срок можно взять в аренду земельный участок Правовые нормы заключения договора

Содержание статьи

🔥Аренда земельных участков: составление и заключение договора аренды, сроки аренды участка

Актуальность аренды земли и использования ее в своих целях не снизится никогда. Аренда земельных участков – самый простой способ стать владельцем кусочка земли, который можно использовать согласно своим представлениям об экономической эффективности. Ведь на арендованном участке разрешено даже строительство.

Но, как и везде, юридические вопросы — не без нюансов.

аренда земельных участков

🔻Общие представления об аренде земли

Все требования к оформлению земельных участков внаем на территории России собраны в Земельном кодексе РФ. Но, к сожалению, он довольно часто корректируется и изменяется, поэтому при работе с конкретными статьями необходимо убедиться в их актуальности.

Тем не менее, основные положения неизменны:

• Земельные участки могут арендовать физические и юридические лица, объединения граждан РФ, иностранцы, у которых нет гражданства, иностранные представительства и предприятия, международные организации.

• Ограничения накладываются на участки земли, расположенные в границах полосы отвода, вдоль прибрежной линии водоемов, природно-заповедные территории, а также земли лесохозяйственного назначения.

• Право аренды может стать предметом отчуждения (вплоть до продажи на земельных торгах), может передаваться по наследству или, при необходимости, стать залогом. Во всех описанных случаях существуют ограничения, оговоренные законодательством.

• Аренда земельных участков рассматривается как кратко- и долгосрочная: соответственно, до пяти лет и не больше 50-ти.

🔻Объекты аренды

Объектами выступают все земельные участки (не попавшие в перечень исключений), которые принадлежат гражданам государства, юридическим лицам; являются коммунальной или государственной недвижимостью. Предоставление земельных участков в аренду, безусловно, осуществляется собственниками. Если мы говорим о коммунальной собственности, арендодателем выступают поселковые (городские и т. д.) советы.

Когда участок принадлежит территориальным общинам, то подписание договора аренды земельного участка проводится представителями областных (губернских) органов управления. Если же в аренду берется государственный участок земли, то договора подписываются в органах исполнительной власти.

Поскольку земельные участки могут выступать предметом залога, то передача их в аренду происходит по согласованию с залогодержателем.

аренда земельных участков земельное право

🔻Договор об аренде земли: в чем особенности

Всякая сделка с недвижимостью должна проходить согласно действующим нормам законодательства. Одно из условий – зарегистрированный в реестре договор аренды земельного участка. Образец этого документа дает представление об общей структуре и условиях его заключения.

Обязательными параграфами, отмеченными в этом документе, должны быть:

• определение земельного участка по кадастровым записям (включая месторасположения и размеры);

• срок, на который составлен договор;

• арендная плата и ее размер — в этом параграфе должны быть прописаны размеры индексации, сроки внесения и форма очередного платежа, ответственность за неуплату и т. д.;

• целевое назначение земли и условия использования участка;

• состояние объекта на момент передачи его арендатору и условия сохранности земли;

• отягощения (ограничения) по использованию земли;

• определение той стороны, на которую ложится риск за ненамеренное повреждение или полное уничтожение объекта аренды (его частей);

• общая ответственность сторон.

🔻Что можно делать с арендованной землей

договор аренды земельного участка образец

Аренда земельных участков (земельное право допускает это) позволяет указать их частью уставного капитала предприятия в рамках действия сроков договора. Также земельный участок можно передать внаем третьим лицам, лишь уведомив об этом владельца (в соответствии с оговоренными сроками основного договора). Эти нюансы и условия также необходимо отобразить в договоре аренды участка.

Письменный договор составляется минимум в двух экземплярах, и по желанию любой из сторон (арендатора или арендодателя) может быть нотариально заверен.

Аренда земельных участков не будет признана правомочной, если договор будет составлен некорректно и в нем не будет указанных параграфов.

🔻Дополнительные документы аренды земли

Все перечисленные условия относятся к самому договору. Заключение договора аренды земельного участка сопровождается такими документами:

• план (схема) арендуемого участка земли;

• кадастровый план участка, в котором отображены земельные сервитуты и ограничения;

• акт об определении меж участка на местности;

• акт о приеме-передаче земли в аренду.

переуступка аренды земельного участка

Стороны могут оговорить и специфические условия аренды. Ими могут стать отметки о качестве земельного участка в момент передачи его арендатору, наличие страхового полиса объекта и т. д. Отдельно оговариваются вопросы возмещения затрат на усовершенствование объекта аренды и охранные мероприятия. Кроме того, если появляется необходимость проведения мелиоративных работ или каких-то мероприятий на участке, договор остается в силе, но все нюансы должны быть в нем отражены.

🔻Процедура подписания договора

Особенности сделки, при которой подписывается договор аренды земельного участка, определяются лицом, имеющим право собственности на предмет договора. В случае частной собственности подписание договора происходит по согласию сторон. Если же предполагаемый объект аренды — коммунальная или государственная собственность, процедура оформления сделки начинается с проведения аукциона, и, согласно решению исполнительного органа власти, выдается разрешение на передачу объекта арендатору.

Частным случаем аренды участка земли можно назвать заключение договора в порядке наследования.

сроки аренды земельных участков

Аренда земельных участков, согласно законам, должна быть зарегистрирована в органах исполнительной власти.

🔻Оплата

Плата за возможность пользоваться землей – это регулярные платежи, которые арендатор переводит арендодателю в установленные сроки.

Если договор заключен частными лицами, то оплата производится по договоренности сторон. Если же объектом недвижимости выступает земельный участок из государственного земельного фонда, то платежи производятся в соответствие с нормами Налогового кодекса РФ.

Если заключенный договор окажется неправомочным по решению суда, то вся полученная на момент вынесения судебного решения арендная плата остается у арендодателя и не возвращается.

За исключением участков, являющихся государственной и коммунальной собственностью, арендная плата может производиться в форме товаров или в виде оказания услуг владельцу объекта недвижимости. Аренда государственной собственности оплачивается только в денежной форме.

🔻Период действия договора

В начале статьи уже говорилось о краткосрочности и долгосрочности аренды земли. Временные рамки оговариваются индивидуально, но они не должны превышать 50 лет.

По завершении строительства и после сдачи объекта в эксплуатацию арендатор участка может продлить договор на следующие 50 лет. У него первоочередное право.

В случае смерти арендатора земельного надела право пользования землей получают его наследники. Они по желанию могут отказаться от своих прав, и тогда лица, выявившие интерес к объекту недвижимости, получают права на его аренду. Это так называемая переуступка аренды земельного участка.

Когда заканчиваются сроки аренды земельных участков, происходит прекращение действия договора или начинается процедура его продления. Досрочное прекращение действия договора возможно, если:

  • Земельный участок выкуплен для общественных нужд.
  • Собственник и арендатор объединятся в одном лице.
  • Арендатор (физическое лицо) осужден к лишению свободы или умер, а члены семьи и наследники отказываются выполнять договорные обязательства.
  • Залогодержатель земельного участка отсудил право собственности.
  • Строение выкуплено лицом, не являющимся арендатором земли, на которой он построен.

🔻Продление договоренностей

Арендатор, который добросовестно выполнял все обязательства по договору, имеет первоочередное право на его продление по истечении сроков действия договоренности. Но необходимо письменно уведомить владельца земельного участка о желании заключить следующий договор.

заключение договора аренды земельного участка

Возможен вариант продления срока аренды без предварительного уведомления владельца. Это происходит, если в течение месяца после окончания договора аренды земли владелец не присылает письмо с возражениями по поводу пользования землей. Тогда говорят о так называемом автоматическом продлении договоренности.

🔻Прекращение договора. Что дальше?

Арендатор обязан вернуть владельцу земельный участок в оговоренные сроки и в оговоренном состоянии. Если у арендатора возникают претензии к собственнику (арендодателю), они решаются в судебном порядке.

Человек, ставший собственником квартиры в жилом доме (или частного дома) получает и права на земельный участок (или его часть), на котором возведен объект строительства. Происходит переуступка земельного участка. Договором, определяющим смену владельца жилья, прерывается предыдущий договор об аренде этого земельного участка.

предоставление земельных участков в аренду

Когда срок и этого договора истечет, у новых владельцев жилья или сооружения есть первоочередное право продления аренды земли. Если же возникнут непреодолимые препятствия по продлению договора аренды, и владельцы одного объекта недвижимости не договорятся с владельцами другого объекта (дом и участок под ним), то все вопросы будут решаться исключительно в судебном порядке.

🔥Заключение договора аренды земельного участка. Cрок заключения договора аренды

В юридической сфере важное значение имеет правильное оформление сделки. Если не был подписан специальный документ – в последующем договор между лицами может быть признан недействительным. Поэтому, перед тем, как взаимодействовать с другой стороной – убедитесь, что все было оформлено на необходимом уровне.

В данной статье хотим обратить внимание на одно из наиболее популярных соглашений сегодня – аренда земли. Довольно часто использование участков не связанны с куплей – продажей, а более выгодным вариантом является найм земли. При этом, со стороны нормативно – правовых актов такая сделка должна быть специальным образом закреплена.

Как составить договор, на какой срок он должен заключаться, что необходимо отметить в документе – на эти вопросы вы сможете найти ответы в статье.

🔻Право на заключение договора аренды земельного участка

Первоначально обратим внимание на основные пункты, которые устанавливают особенности правоотношений в области использования земли. На уровне законодательства такая категория объектов относится к недвижимости. Соответственно, для того, чтобы передать участок в эксплуатацию необходимо использовать специальный порядок, установленный и прописанный в нормативно – правовых актах.

Земля – особенный объект недвижимости. В обязательном порядке право на ее использование в определенных целях должно закрепляться на письменном уровне. Устные соглашения в таком деле просто неприемлемы. Кроме того, наличие документа тоже не является достаточной основой.

Передача объекта в найм должна еще и фиксироваться на государственном уровне, что требует дополнительного обращения в специальные органы и инстанции.

Кто имеет право заключать данного рода сделки? В первую очередь, такой возможностью наделяется непосредственно сам собственник. Он имеет право распоряжаться свои имением, в том числе – сдавать его в аренду. Главное правило – наличие соответственной документации, которая подтверждает это право собственности. Речь идет о специальных свидетельствах государственного образца, которые выдаются для подтверждения прав владения, использования и распоряжения землей.

Собственник в тексте договора именуется арендодателем.

Владельцами земли могут быть разные лица: граждане, частные компании, муниципалитеты и государство. Именно они, в обязательном порядке, должны стать одной стороной соглашения. Передача земли в аренду осуществляется исключительно при наличии согласия на такие действия собственника участка.

Против его воли использование объекта третьими лицами недопустимо.

Вторая сторона договора – арендатор. Это то лицо, которое планирует использовать землю в определенной деятельности, основываясь на ее целевом назначении. Данная сторона может выступать тоже в роли граждан или юридических лиц.

Кроме того, обязательно и наличие желания на аренду, без которого подписать договор невозможно.

Вне зависимости от того, кто является сторонами сделки – государство, организация или гражданин – должен быть составлен специальный документ. В нем обозначаются все ключевые моменты взаимодействия, начиная от того, кто является владельцем и заканчивая сроками заключения договора аренды земельного участка. Соглашение данного типа должно соответствовать нормам не только гражданского, но и земельного законодательство, что делает такую сделку более сложной по сравнению с остальными видами аренды.

🔻Порядок заключения договора аренды земельного участка

Процедура сделки, в результате которой земля переходит в использование лицу, что не является ее собственником имеет свою специфику. Условно такой процесс можно поделить на несколько шагов:

  • выбор участников;
  • подготовка документов и подписание договора;
  • регистрация сделки.

Рассмотрим каждый из них более детально. Выбор участников заключается в том, чтобы определить непосредственно арендодателя и арендатора. Стоит отметить, что законодательством установлено несколько вариантов для данного случая.

Наиболее распространенная ситуация – уведомление собственника земли о своем желании сдать объект в аренду. При этом, не имеет никакого значения, как это будет сделано: устно, письменно в газете, в Интернете и т д. Законодатель тут никак не ограничивает действия владельца земли. Главное, чтобы результатом соответственного процесса стал выбор арендатора.

Если говорить о поиске второй стороны, то стоит отметить и возможность заключения договора аренды земельного участка на торгах. В том случае, если объект, который предполагается для найма принадлежит государству или административно – территориальной единице, то оглашение и процесс выбора арендатора осуществляется при помощи публичного аукциона. Каждый желающий может принять в таком процессе участие.

Единственный нюанс — государством заранее оглашаются требования по отношению ко второй стороне договора и лицо, подающее заявку на роль временного пользователя должно им соответствовать. В противном случае – стать арендатором не получится.

Аукцион и заключение договора аренды земельного участка проходит в открытом режиме, где каждый предлагает свои условия. Чем более они будут выгодны для арендодателя – тем больше шансы стать вторым участником соглашения. Сегодня данная система работает в онлайн – режиме.

Поэтому, подача заявок оформляется в электронном пространстве, к которому имеют доступ широкие массы. Такая процедура направлена на то, чтобы обеспечить возможность каждому принять участие в торгах и снизить уровень коррупции в государственных органах.

Вне зависимости от того, каким способом выбирается арендатор – завершающим шагом первого этапа стает его согласие на условия аренды, которые оглашаются собственником. Иногда процедура имеет длительный характер и может затянутся на месяцы.

🔻Подготовка документов для подписания договора аренды земли

После того, как будет определен круг лиц, которые взаимодействуют между собой по отношению к найму участка – нужно обеспечить правильное оформление сделки. Тут на первый план выходит непосредственно сам договор, как письменный документ с обозначением всех необходимых условий.

Разрабатывается соглашение либо одной стороной, либо обеими участниками. Главное – чтобы к моменту его подписания все лица были ознакомлены с содержанием документа, который имеет решающее значение в процессе юридического закрепления.

В том случае, если речь идет земле, которая принадлежит муниципалитету или государству – используется постановление о заключении договора аренды земельного участка. Речь идет о документе, в котором закреплены результаты торгов или аукциона, на которых был определен арендатор. Поскольку ранее были опубликованы условия сделки – они просто переносятся в само письменное соглашение.

Но, стороны могут внести определенные поправки, которые, при этом, не могут касаться вопроса цены, срока и самого объекта. Данные моменты являются ключевыми и не могут корректироваться после проведения публичных торгов и определения их победителя.

Если речь идет о составлении документа между частными лицами – тут обязанность написать договор уже ложится на одну из сторон. Соглашение должно разрабатываться на основании указаний законодательства и соответствовать всем необходимым нормам. Для этого, в первую очередь, стоит помнить о ряде обязательных условий, которые определены законодателем, как обязательные, а именно – предмет, цена и срок.

Без данных пунктов сделка в последующем будет признана недействительной.

🔻Предмет договора аренды земельного участка

Данный обязательный элемент документа включает в себя описание непосредственно самой земли, которую арендодатель передает в использование другому лицу. В нормативно – правовых актах четко прописано, что один из пунктов договора должен иметь отсылку на:

  • местонахождение;
  • площадь;
  • целевое назначение.

Адрес участка земли, который передается в аренду – это не только указание населенного пункта, но и точные координаты. В данном случае используются географические данные о локации земли. Кроме того, к договору, в обязательном порядке, должен прилагаться план, на котором четко обозначаются границы участка.

Если говорить о площади – то тут необходимо указать непосредственно тот размер земли, который передается в использование. Это может быть не вся собственность владельца, а только ее часть. Поэтому, очень важно точно указать размеры, чтобы в дальнейшем не возникло никаких претензий от арендатора.

Целевое назначение представляет собой одну из категорий, к которой относится собственность арендодателя. Так, на нормативно – правовом уровне определено ряд групп, каждая из которых имеет свое назначение. Например, сельскохозяйственная категория предназначена для ведения соответственной деятельности по выращиванию растений или разведению животных.

При этом, она не может использоваться для застройки жилыми комплексами или зданиями для производства. Данный пункт очень важен в силу того, что арендатор должен знать о том, в каких именно целях он может использовать землю. Не целевое обращение же стает основой для юридической ответственности, к которой, в частности, могут привлечь и арендодателя за то, что не уведомил вторую сторону договора о ключевых моментах сделки.

Как видим, описать предмет договора – очень важно. Данный пункт является во многих случаях самым главным непосредственно уже при фактическом использовании земли. Поэтому, чтобы не было проблем – нужно как можно более детально описать участок и все его характеристики.

🔻Цена договора аренды земли

Еще один обязательный элемент без которого не получится составить правильный договор – стоимость такого взаимодействия. Договора аренды – платные по своей сути, поэтому со стороны арендатора должны периодически поступать определенные суммы за использование собственности арендодателя.

Соглашения данного типа не могут быть бесплатными, что часто можно встретить в актуальных вопросах. Дело в том, что отсутствие цены соглашения не делает сделку арендой, а превращает ее в безвозмездное пользование. Поэтому, указать стоимость использования земли все же придется.

Какая цена указывается? Определение денежных сумм зависит напрямую от желания и возможностей каждой из сторон сделки и основывается на их взаимном согласии. Государство не устанавливает каких – либо ограничений в данной области, а переносит принятие такого решения исключительно на самих участников.

Исключение составляют договора с муниципалитетами и государственными органами. Тут вопрос стоимости решается непосредственно на самих торгах или аукционах. Тот вариант, который и был более привлекательным и выгодным в предложении вписывается в контракт по аренде.

Во многих случаях вопросы стоимости становятся номинальными. Так, иногда цену прописывают для того, чтобы договор считался арендой. При этом, ничего противозаконного в этом нет, поскольку нормативно- правовыми актами данный аспект полностью отправлен в компетенцию арендодателя и арендатора.

🔻Сроки заключения договора аренды земельного участка

Не менее важным моментом является определение термина юридической силы соглашения. В документе нужно четко определить на какой период будет действовать сделка между собственником и арендатором. В практике выделяют два варианта:

  • с определенным сроком;
  • без определения термина.

В соглашении по установлении временного использования участка земли период действия сделки может устанавливаться годами или с отсылкой на определенное событие. При этом, для некоторых категорий собственности недвижимого типа устанавливается минимальный срок заключения договора аренды. К примеру, если мы говорим о сельскохозяйственных землях, то тут имеется ограничения в периоде три года.

Точно такое же правило распространяется и на сделки, которые заключаются в результате публичных торгов и аукционов. Сроки действия договоров в таких ситуациях не могут быть меньше указанного периода. В противном случае – в судебном порядке их можно признать недействительными.

Если же рассматривать вопрос о том, какой максимальный срок заключения договора аренды, то он является единым для всех категорий объектов данного типа. В соответствии с нормами земельного законодательства на сегодняшний день установлено ограничение в период 50 лет. Если у сторон имеется желание продлить свое взаимодействие, то после утраты документом своей юридической силы осуществляется заключение договора аренды земли на новый срок.

Определение термина в соглашении очень важно на практике, поэтому его отсутствие в документе является основой для аннулирования сделки. В том случае, если участникам тяжело определить длительность найма – проводится заключение договора аренды на неопределенный срок. Такой вариант предполагает собой отсутствие указания на конкретные временные рамки.

В самом же тексте документа так и пишут «на неопределенный срок».

Стоит отметить, что хотя из словосочетания и кажется, что сделка не ограничена временем, это далеко не так. По своей сути она не может быть дольше, нежели 50 лет, как это установлено для тех соглашений, которые имеют точные временные рамки. По истечению данного периода проводят заключение договора аренды на новый срок.

Наибольший плюс бессрочный контрактов в том, что в соответствии с положениями таких документов каждая сторона имеет право отказаться от договора. На любом этапе арендодатель или арендатор могут уведомить вторую сторону о желании расторгнуть сделку. Главное, чтобы при этом соблюдалось обязательство проинформировать участника не позднее, чем за три месяца.

Срок заключения договора аренды муниципального имущества определяется условиями, которые оглашаются до момента проведения торгов или аукциона. В объявлении о желании сдать объект в найм государственный орган или муниципалитет указывает, на какой именно период предполагается соответственное взаимодействие. В обязательном порядке данный пункт в дальнейшем вносится в текст самого договора.

Также, довольно часто можно встретить вопрос о том, какой срок заключения договора аренды без регистрации? Как мы отмечали ранее – сделки данного типа должны фиксироваться в государственных органах. Поэтому, если вы планируете оформить все в соответствии с законодательными указания – разница в сроках не имеет никакого значения и обратиться за регистрацией придется в любом случае.

🔻Другие элементы договора аренды земельного участка

Выше названные пункты утверждены, как обязательные. Но, это не значит, что помимо них в соглашении не должны быть прописаны и другие необходимые элементы и обстоятельства. В их число входят:

  • стороны договора;
  • права и обязанности участников;
  • ответственность сторон;
  • другие важные моменты.

Ведомости о сторонах договора должны включать в себя все необходимые данные как об арендодателе, так и об арендаторе. Нужно четко прописать полные имена или наименования, адреса жительства или местонахождения, идентификационные коды или регистрационные номера, телефон, электронный адрес и т. д. Каждый из участников должен быть максимально описан в тексте договора, чтобы в дальнейшем при возникновении спора можно было легко найти сторону и осведомиться, что именно это лицо является участником аренды.

Права и обязанности сторон, как правило, стают наиболее объемным пунктом. В данном параграфе указывают, какие действия может совершать каждая из сторон, чего она может требовать и что обязана делать. В большинстве случаев, для арендодателя предоставляют возможность получать арендную плату, проверять состояние земельного участка, требовать возвращения объекта в следствии его нецелевого использования и т. д. Долгом, при этом, стает необходимость передачи предмета соглашения арендатору в сроки, установленные в документе, отсутствие препятствий для использования земли.

Арендатор, в свою очередь, обязан использовать землю исключительно в соответствии с ее целевым назначением, а также – вовремя и в полном объеме предоставлять второй стороне арендную плату. В систему прав включается возможность получения участка в сроки, оговоренные по контракту, отсутствие помех для использования объекта и т.д. Естественно, это далеко не все пункты, которые можно встретить в договорах данного типа. в каждой отдельной ситуации могут прописываться и другие нюансы.

Главное – ни одно из положений не должно нарушать права обеих сторон.

Ответственность участников выражается в материальной форме. Можно указать штраф или пеню за просрочку платежей арендного типа, за несвоевременное предоставление участка в пользования. Также, в определенных ситуациях грубое нарушения условий может стать основой для расторжения сделки до момента истечения срока ее действия.

В систему прочих условий входят любые другие пункты, которые стороны желают зафиксировать. Как правило, вписывается, что в случае возникновения конфликта, первым, к кому нужно обратиться стает вторая сторона договора. Если проблему не удалось решить – дело переходит в суд. Таким образом вы можете обеспечить себе возможность разрешения вопросов без вмешательства третьих лиц.

Также, важно прописать количество экземпляров, в котором составлен договор. Как минимум, их должно быть три – два сторонам и один государственному органу.

По своему содержанию соглашения такого типа могут значительно отличаться. Тут уже все напрямую зависит от того, что именно каждый из участников хочет включить в договор. Для того, чтобы более наглядно ознакомиться с документом – скачайте у нас его образец:

Образец договора аренды земельного участка

🔻Заключение договора аренды земельного участка

После того, как соглашение будет готово и его пункты устраивают обе стороны – идет его подписание. В том случае, если одним из участников стал орган государства или муниципалитета – делается специальное заявление о заключении договора аренды земельного участка. В нем отмечается на какой срок и по отношению к какому объекту заключена сделка.

Также, именно на данном этапе имеет место отказ в заключении договора аренды земельного участка. Если одну из сторон не устраивают положения соглашения – они имеют полное право его не подписывать. При этом, никаких юридических последствий ни для одной из сторон не будет.

Если же оба участника подписали договор – его нужно зарегистрировать. Без отметки государственного представителя соглашение считается недействительным.

🔥Срок действия договора аренды земельного участка

Взял в аренду земельный участок под строительство в администрации на год, на следующий год продлил без проблем, построил здание и пять лет не продлил договор. Сейчас решил оформить здание в собственность, а администрация не продлевает договор аренды на землю. Что мне делать ?

21 февраля 2015, 02:35 , Евгений, г. Новосибирск Ответы юристов Елена Рассказова Общаться в чате

Согласно ст.621 ГК РФ

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

То есть вы имеете преимущественное право на заключение договора аренды с арендодателем. Если он вам отказал, а сам в течение года заключил договор с орущими лицом, то вы имеете право тратиться в суд с требованием возместить убытки и перевести на себя договор аренды.

Что касается перехода в собственность, то согласно ст.624 ГК РФ

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

То есть вы имеете право требовать перехода земельного участка в собственность в том случае, если в вашем договоре было указано, что по истечении срока аренды, он переходит в вашу собственность. Либо сейчас заключайте соглашение с арендодателем.

22 февраля 2015, 03:26 Консультация юриста бесплатно Ярослав Цветков Юрист, г. Ижевск Общаться в чате

Это связано с тем, что с 01 марта вступают в силу существенные изменения в ЗК РФ.

В частности, при заключении арендаторами государственных и муниципальных земельных участков новых договоров аренды, арендаторы не будут иметь преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды арендуемого ими земельного участка без проведения торгов.

Уточните, когда именно истекает срок аренды, это очень важно. Если до 01 марта, то направляли ли Вы уведомление о продлении договора и каким образом это зафиксировано? имеется ли письменный отказ?

Если же после 01 марта, то к сожалению, ситуацию Вы изменить не сможете, так как преимущественного права у Вас уже нет, возможно будет заключить новый договор только через аукцион.

22 февраля 2015, 04:22 Ярослав Цветков Юрист, г. Ижевск Общаться в чате

Дополню, необходимо знать, предусмотрена ли Вашим договором автоматическая пролонгация. Если сможете процитируйте договор в этой части.

22 февраля 2015, 04:23 Ярослав Цветков Юрист, г. Ижевск Общаться в чате

Евгений, если можете процитируйте пункт договора по сроку его действия и продления договора (пролонгации).

22 февраля 2015, 11:01 Показать еще 2 Анастасия Наумова Юрист, г. Томск Общаться в чате

В договоре аренды или ином документе указано на конечный срок, когда должно было быть завершено строительство здания и оформлено право собственности на него?

22 февраля 2015, 05:04 Анна Проворова Юрист, г. Москва Общаться в чате

Евгений, доброе утро.

На какой срок последний раз, Вы продляли договор и не направлялось ли Вам уведомления о расторжении договора со стороны администрации?

Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О
введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (с
изменениями и дополнениями)

22. Заключенный до 1 января 2011 года для
целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор
аренды земельного участка, находящегося в государственной или
муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта
Российской Федерации — города федерального значения Москвы или
Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке
соответствующим органом государственной власти или органом местного
самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного
нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или)
существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного
договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка
считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления
органом государственной власти или органом местного самоуправления
уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока
сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или
орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу
расторжения договора. В случае получения органом государственной власти
или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения
указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня
направления органом государственной власти или органом местного
самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о
расторжении договора.

Но есть еще ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации Москва
№13
25 января 2013 г.

О внесении дополнений в
постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от
17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил
Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому:

24. Согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта
недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право
собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного
строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов,
подтверждающих право пользования данным земельным участком.

Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует
государственной регистрации права собственности на созданный в период
действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к
моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды
истек.
В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект
незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды
земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного
строительства, истек, противоречит закону
.

Вместе с тем, если при проведении правовой экспертизы регистрирующий
орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как
самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не
полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в
государственной регистрации прав является правомерным.

🔥Максимальный срок договора аренды земельного участка

Для земельных участков, как и для любых объектов аренды, действует общее правило, согласно которому договор аренды заключается на срок, определенный договором, а в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п.п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ).

От срока, на который заключен договор аренды земельного участка, зависит необходимость его государственной регистрации, так как по общему правилу договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, государственной регистрации не подлежит (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Срок договора влияет также на возможность его досрочного расторжения в судебном порядке по требованию арендодателя (для земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности) и одностороннего отказа от договора со стороны арендодателя (п. 9 ст. 22 ЗК РФ, ст.ст.

450, 450.1, п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды. В этих случаях договор по истечении предельного срока прекращается даже при наличии в нем условия о сроке аренды, превышающем предельный срок, или при отсутствии указания на срок аренды (п. 3 ст.

610 ГК РФ). В частности:

— в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ);

— предельный срок аренды находящегося в государственной собственности и расположенного в морском порту имущества, включая земельные участки в границах морского порта, составляет сорок девять лет (ч.ч. 1, 7 ст. 31 Федерального закона от 08.11.2007 N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации");

— договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу, заключается на срок до сорока девяти лет; в частности, это касается земельных участков, предоставляемых для размещения линейных объектов, а также участков, предоставляемых в аренду собственникам зданий и сооружений, расположенных на таких земельных участках, помещений в них (пп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ (здесь и далее нормы ЗК РФ приводятся в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2015)).

Для ряда случаев закон устанавливает иные сроки аренды участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Например, для строительства или реконструкции здания или сооружения земельный участок, как правило, предоставляется на срок от трех до десяти лет, вместе с тем земельный участок может быть предоставлен в аренду гражданину для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства на срок до двадцати лет (пп.пп. 1, 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

Для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок предоставляется на срок до трех лет (пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ). В некоторых случаях срок договора аренды определяется сроком действия договора (соглашения), для исполнения которого необходимо использование земельного участка.

Так, в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение, концессионное соглашение, договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, договор аренды заключается на срок действия соответствующего договора (соглашения) (пп.пп. 7, 8, 8.1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу заключается на срок от трех до сорока девяти лет. Исключение составляет договор аренды земельного участка, предназначенного для сенокошения и выпаса скота, который заключается на срок до трех лет (пп.пп. 11, 12 п. 8 ст.

39.8 ЗК РФ, п. 3 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения")*(1).

Земельный участок может быть передан в субаренду в пределах срока аренды такого участка (п. 6 ст. 22 ЗК РФ).

*(1) До 14.12.2013 для договоров аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения федеральный закон не устанавливал минимального срока аренды. Такой срок мог устанавливаться законом субъекта РФ (п. 3 ст.

9 Закона N 101-ФЗ в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 02.12.2013 N 327-ФЗ).

При предоставлении земли во временное пользование российским законодательством устанавливаются определенные периоды, на протяжении которых арендатор может пользоваться выделенными ему участками.

Установленные сроки находят свое отражение в договоре аренды земли, после чего соглашение скрепляется подписями сторон.

В статье рассмотрим законодательное основание для установления периода пользования, минимальные и максимальные сроки, а также особенности выделения в аренду территории на срок до 1 года, на 3, на период от 3 до 49 лет и на неопределенный период.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

🔻Что говорит закон о предоставлении земли?

Все стороны, вступающие в правовые земельные отношения, имеют право самостоятельно определять правила и условия договора, а также устанавливать период действия соглашения.

Но в отдельных случаях федеральное законодательство предусматривает ограничение такого права, если существуют определенные условия и особенности пользования земельным учаском, предусмотренные законодательством.

Нормы закона предусматривают варианты установления минимальных сроков пользования территорий, и устанавливают период максимального пользования выделенными участками.

Статья 610 ГК РФ определяет, что подписываемый сторонами договор может заключаться на период времени, обусловленный в соглашении, в случаях, если период временного пользования участками договором не определяется, соглашение можно считать заключенным на неопределенный срок.

Регулирует период заключения договоров временного пользования земельных территорий статья 39.8 ЗК РФ. Закон учитывает все условия и особенности предоставляемой во временное пользование земли, обращает внимание на ее целевое использование и, в зависимости от конкретных обстоятельств, определяет сроки предоставления земельного участка в аренду.

🔻Минимальные и максимальные временные отрезки

Несмотря на предусмотренное законодательством решение, что стороны, вступающие в правовые земельные отношения, имеют право сами устанавливать периоды, определяющие действие договора аренды, некоторые категории земли и особенности ее целевого использования обязывают стороны руководствоваться нормами и правилами устанавливаемых государством законов.

На минимальный период времени до 1 года разрешено предоставлять территории для нужд государственных или муниципальных структур, а также для проведения на выделенных участках работ связанных с изыскательской деятельностью.

🔹На 12 месяцев

Российское законодательство предусматривает предоставление на период до 1 года земельных территорий, при условии соблюдения арендатором всех норм и правил по рекультивации участка, что подразумевает под собой приведения выделенной ему земли в пригодное для ее дальнейшего использования состояние.

На короткий термин до 1 года могут быть выделены участки для проведения работ, связанных с установленными законом действиями:

  • проведением поисковых и археологических раскопок;
  • разработкой недр и пользования полезными ископаемыми;
  • для нужд государственных и муниципальных структур.

🔹На 3 года

На основании статьи 39.8 ЗК РФ земельные участки, на которых находится недостроенный объект, с целью окончания его сооружения могут быть предоставлены заинтересованному лицу в пользование до 3 лет.

На такой же период времени ЗК предусматривает выделение территорий физическим лицам для ведения на предоставленных землях хозяйственной деятельности связанной с такими действиями:

  • выпасом с/х животных;
  • проведения сенокоса;
  • выполнение работ связанных с огородничеством.

Действие такого соглашения может быть установлено на период до пяти лет.

🔹Период от 3 до 49 лет

Пунктами статьи 39.8 ЗК РФ предусматривается выделение земель субъектам, вступающим в земельные отношения, на самые различные отрезки времени, которые оговариваются условиями и особенностями предоставления таких земельных наделов.

Закон определяет, что на более длительный период пользования могут быть выделены территории для таких целей:

  • от 3 до 10 лет – для сооружения зданий и их реконструкции;
  • от 3 до 49 лет – занятия с/х деятельностью;
  • 20 лет – физическим лицам под ИЖС и организацию ЛПХ;
  • до 49 лет – сооружение и эксплуатация линейных объектов;
  • до 49 лет – лицам, которые имеют на территории участков в своей собственности различные капитальные сооружения.

Законодательство предусматривает также определенные периоды заключения договоров аренды, на основании сроков подписанных ранее охотничьих хозяйственных соглашений, заключенных ранее договоров о развитии территорий, а также соглашений о государственном или частном партнерстве.

Подробнее прочитать о долгосрочной аренде земли у государства можно тут, а здесь мы рассказывали, как рассчитать стоимость аренды земли на 49 лет.

🔹На неопределенный период

Обычно соглашение заключается между заинтересованными сторонами на тот период, который определен договором. Но если окончательный период действия соглашения в договоре не установлен, то такой документ считается подписанным субъектами на неопределенный срок.

В течение этого времени одна из сторон правовых земельных отношений имеет право отказаться от аренды территории, при условии, если за три месяца до прекращения действия договора будет поставлена в известность другая сторона.

Интересуетесь нюансами и основаниями для расторжения этого соглашения?

Наша статья расскажет об основаниях для прекращения такого документа!

🔻Что делать после окончания действия договора?

Законодательство предусматривает вариант возможного окончание периода действия договора и предоставляет арендатору преимущественное право заключить соглашение на новые сроки или продлить его. При соблюдении всех условий и требований он может воспользоваться своим правом.

Согласно нормам законодательных актов, при условии, что пункты прописаны в договоре, после истечения времени действия соглашения арендатор может выкупить используемую им территорию у собственника по остаточной стоимости выделенного участка, за который ранее выплачивалась арендная плата (прочитать об аренде земли на 49 лет с последующим выкупом можно тут).

Если договор временного пользования предусматривал строительство жилого дома, то после его сооружения и оформления в собственность арендатора, вместе со строением оформляется и территория, ранее пребывавшая в его пользовании (подробнее об оформлении земли в аренду на 49 лет и переводе ее в собственность можно узнать здесь).

Законодательство РФ предлагает и регулирует различные варианты временного пользования участками с самыми разными сроками действия договоров. Установленные законами периоды пользования определяются условиями использования земли, ее особенностями, а также во многом зависят от категорий заинтересованных лиц желающих взять территорию во временное пользование.

Это быстро и бесплатно !

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Заключать договор аренды нежилого помещения допускается юридическим лицам, при условии его использования в коммерческих целях. Сторонами договора является Арендатор и Арендодатель

Порядок составления договора аренды определен законодательно и обязывает содержать следующие сведения:

  • Стороны сделки;
  • Сведения об Арендаторе и Арендодателе;
  • Наименование арендуемого помещения;
  • Описание недвижимости;
  • Адрес помещения;
  • На какой срок сдаётся помещение;
  • Сумма платежа;
  • Порядок и периодичность оплаты;

Договор аренды помещения для коммерческих нужд начинается с заполнения сведений сторон сделки. Для юридического лица это:

  • Полное и краткое наименования организации;
  • Номер и серия свидетельства о регистрации;
  • Фактический и юридический адрес;
  • Банковские реквизиты;
  • Фамилия, имя и отчество руководителя, который будет подписывать договор.

Следующим не маловажным пунктом будет описание помещения, сдаваемого в аренду. Здесь обязательно должны указываться:

  • Состояние помещения до подписания договора;
  • Имеющиеся недостатки и повреждения;
  • На какой земле находится объект;
  • Условия содержания прилегающей территории.
  • Площадь арендуемого помещения;
  • Наличие подведённых коммуникаций;
  • Правила оплаты коммунальных услуг.

Также допускается приложить к договору не только описание объекта, но и его фотографии, сделанные внутри и снаружи.

Немаловажным являются сведения, которые необходимо обязательно указать в документе до его подписания – это оплата коммунальных услуг, плата за места общего пользования; текущий и капитальный ремонт и др.

Стороны по договору аренды должны указать, для каких целей организация берёт в аренду помещение, каким видом деятельности планирует там заниматься.

🔻Срок договора аренды

Договор аренды нежилого помещения не имеет определённых сроков. Он заключается на неопределённое время или на срок указанный в договоре. Из чего следует, что максимальный срок договора аренды нежилого объекта отсутствует.

Договор аренды продлевается:

  • При подписании нового договора;
  • Пролонгируется старый договор (если нет факта его расторжения);
  • Путем подписания дополнительного соглашения (при изменении условий аренды).

Договор, составленный сроком до одного года (одиннадцать месяцев), не проходит государственную регистрацию. Продлевается такой договор автоматически, если стороны не приняли решение об ином. Срок пролонгированного договора также составляет одиннадцать месяцев.

🔹Аренда земли

Аренда земельного участка может заключаться между юридическими и физическими лицами.

Срок договора аренды земельного участка может быть краткосрочным и долгосрочным.

  • Краткосрочные договоры составляются сроком на пять лет.
  • Долгосрочные – от пяти до сорока девяти лет.

Краткосрочная аренда чаще всего заключается для строительства, реконструкции, установления памятников и разбивки парка, размещения стоянок, парковок, детских площадок с установкой малых архитектурных форм и т.д.

Долгосрочная аренда земли нужна для длительной её эксплуатации, под объекты промышленных комплексов или для выращивания сельскохозяйственной продукции. Долгосрочно арендуемые земли впоследствии могут оформляться или покупаться в собственность её арендатором.

Аренда земли на срок менее одного года, как и аренда нежилой недвижимости не требует государственной регистрации.

Земля, находящаяся в аренде на длительные сроки, должна быть зарегистрирована в Росреестре. Регистрация арендованной земли подтверждает право владения землёй арендатора. Он же является плательщиком налогов на имущество, куда входит и земельный участок.

🔹Особенности заключения договора аренды земли

К общим требованиям при заключении сделки с землёй относятся:

В договоре аренды земельного участка должны быть следующие сведения:

  • Присвоенный кадастровый номер;
  • Местонахождения участка;
  • Площадь;
  • Сроки договора;
  • Стоимость аренды;
  • Порядок оплаты;
  • Условия эксплуатации земли;
  • Реквизиты и подписи обеих сторон.

Обязательно в договоре должны присутствовать пункты:

  • Ответственность сторон;
  • Непредвиденные ситуации;
  • Порядок рассмотрения споров;
  • Внесение изменений в документ;
  • Дополнительные условия.

Нужно отметить, что земля, находящаяся в собственности государства или муниципалитета может сдаваться в аренду только через участие в аукционе.

Если земельный участок принадлежит физическому лицу или коммерческой организации, оформление её в аренду носит более упрощенный характер. Для такой сделки нужно лишь согласие двух сторон – арендатора и арендодателя, которые подписывают договор.

Нередки случаи передачи в аренду пая, принадлежащего физическому лицу на праве собственности. В этом случае основанием такой сделки служит Сертификат на пай.

При любой сделке, как между коммерческими структурами, так и с органами власти, собственниками земли, передачи объекта проходит путём подписания Акта приёма-передачи.

Продлить договор аренды земли можно, заключив дополнительное соглашение с указанием новых сроков её использования.

🔹Расторжение договора

Прекратить отношения по аренде земли очень трудно. Для этого необходим ряд фактов, свидетельствующих о нарушении договора одной из сторон. Если арендатор или арендодатель пришли к решению расторгнуть договор, они обязаны в тридцатидневный срок уведомить об этом другую сторону, если иные сроки не указаны в договоре.

Оспорить уже подписанный договор в суде очень сложно, поэтому следует в оформление договора вносить все необходимые нюансы. Лучше оформление и составление договора аренды земли поручить квалифицированному специалисту.

Оцените статью
Добавить комментарий