Порядок аренды земель сельскохозяйственного назначения. Условия и стоимость

Содержание статьи

🔥Порядок аренды земель сельскохозяйственного назначения. Условия и стоимость

Аренда земель под сельскохозяйственные нужды является выгодным вариантом ведения хозяйственной деятельности для многих организаций и частных лиц. Порядок предоставления земель в аренду регламентирован Земельным Кодексом РФ и другими нормативно-правовыми актами.

Содержание

🔻Что такое земельный участок сельскохозяйственного назначения?

Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения определены статьей 77 Земельного Кодекса РФ. Согласно этой статье земли сельхозназначения – это земли, находящиеся за пределами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства.

В состав сельскохозяйственных земель входят:

  • сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, сады, виноградники и т.д.);
  • земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от внешнего негативного воздействия;
  • водные объекты, в том числе пруды, образованные водонапорные сооружения на водотоках и используемые для целей осуществления прудовой аквакультуры;
  • здания, сооружения, которые используются для производства, хранения и первичной переработки продукции сельского хозяйства.

Любой из этих видов земельных участков может выступать в качестве объекта сделки и должен использоваться непосредственно в целях, для которых предназначен.

О порядке заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения читайте здесь.

🔻Условия

🔹Какие ЗУ подлежат сдаче под сельское хозяйство?

Под сельское хозяйство могут быть переданы земельные участки из земель сельхозназначения, которые прошли кадастровый учет, в том числе объекты, которые находятся в долевой собственности (ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Важно. Не все категории земель подлежат передаче в аренду. Так, не могут быть арендованы участки с расположенными на их территории парками и заповедниками, а также объектами государственной важности (военными объектами и участками ЗАТО).

🔹Ведение деятельности

Сельхоз земли предназначены для ведения следующих видов деятельности:

  1. растениеводства;
  2. животноводства;
  3. фермерского хозяйства;
  4. производства с/х и смежной продукции;
  5. ведения личного подсобного хозяйства;
  6. организации СНТ и ДНТ.

Вид деятельности, которая будет вестись на арендованном участке, в обязательном порядке прописывается в договоре аренды. В случае нецелевого использования арендованной земли статьей 8.8 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафов.

🔹Сроки действия договора

Статьей 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены временные рамки, в которые должен укладываться срок действия заключенного договора:

  • минимальный – 3 года;
  • максимальный – 49 лет.

В случае если между сторонами подписан договор, в котором не указан срок действия аренды, то такой договор будет считаться бессрочным, но действующим в пределах законодательно допустимых временных рамок – то есть не превышает 49 лет, но и не менее 3 лет.

Договор может быть продлен по инициативе действующего арендатора, который обладает в этом вопросе приоритетным правом.

Справка. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен на срок менее 3 лет в случае, если целью его использования выступает выпас скота или сенокошение.

🔹Сколько стоит пользование?

Плата за земельный участок, полученный в аренду у государства и у частного лица имеет существенные отличия. Государство при определении суммы платежа ориентируется на такие показатели, как местоположение, целевое назначение, городские планы на землю.

Частное лицо берет в расчет такие факторы как востребованность земли, находящиеся на ней коммуникации, личные интересы. Выделяют кадастровую, рыночную и нормативную арендную стоимость, каждая из которых рассчитывается по собственным правилам:

  1. Нормативная стоимость – устанавливается государством и органами местного самоуправления. Она рассчитывается исходя из целевого назначения земли и ее местоположения и не зависит от колебаний рынка и иных изменений.
  2. Кадастровая стоимость – при расчете учитываются данные о площади, границах и плане территории, коммуникации на участке, постройки, наличие инфраструктуры, рельеф местности, севооборот и характеристика почвы (о правилах расчета стоимости аренды ЗУ от кадастровой стоимости читайте здесь).
  3. Рыночная стоимость – за основу расчета берется кадастровая стоимость. На окончательную стоимость влияют спрос и предложение.

Сумма платежа, подлежащая уплате за использование земельного участка, рассчитывается самим арендодателем. Годовая арендная ставка зависит от ее кадастровой (рыночной) стоимости и, как правило, составляет 0,6-1,5% от нее.

О том, как рассчитать стоимость аренды земли, от чего зависит цена, читайте здесь.

В обязательном порядке в договоре аренды прописывается размер арендной платы и один из способов ее передачи:

  • арендатор перечисляет арендную плату на конкретный расчетный счет в банке каждый месяц либо каждый квартал не позднее 15 числа первого квартального месяца;
  • арендатор передает арендную плату наличными денежными средствами каждый месяц либо каждый квартал не позднее 15 числа первого квартального месяца.
  1. платежей;
  2. доли продукции, полученной в результате пользования землей;
  3. передачи в собственность какого-либа имущества;
  4. предоставления арендатором установленных услуг;
  5. затраченных средств на улучшение арендуемого участка.

Законодательством не установлен максимально допустимый размер арендной платы.

🔻Как арендовать ЗУ?

🔹У частного лица

Процедура оформления договора аренды земельного участка с частным лицом сравнительно проще, чем с государством или муниципалитетом. Это обусловлено тем, что стороны устанавливают большую часть условий самостоятельно.

Объектом аренды чаще всего выступает пай – то есть определенная доля земли, принадлежащая нескольким собственникам. В таком случае объект должен иметь строго определенные границы. Для этого собственник проводит межевание участка, в результате чего выделяет его конкретные пределы.

После этого пай ставится на кадастровый учет и может выступать в качестве полноценного объекта аренды. Найти подходящий участок для аренды можно с помощью нескольких способов:

  • получить сведения о свободных землях путем обращения в местную администрацию;
  • обратиться за выпиской о земле, находящейся в муниципальной собственности в МФЦ;
  • выбрать участок из тех, что выставлены на торги;
  • найти незанятую землю на публичной кадастровой карте Росреестра.

Земля сельскохозяйственного назначения предоставляется в аренду на основании обоснованного заявления через торги. Процедура получения земельного участка выглядит следующим образом:

  1. Заявитель подает заявление в письменной или электронной форме о предоставлении ему земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
  2. Заявитель оплачивает кадастровые работы и обращается с заявлением в орган кадастрового учета для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка.
  3. Не позднее двух недель с момента предоставления кадастрового паспорта объекта исполнительный орган принимает решение о передаче земельного участка сельхозназначения, который предоставляется в аренду на торгах (аукционах, конкурсах).
  4. По результатам проведенных торгов победитель получает право арендовать объект, выступавший предметом торга и заключить договор с арендодателем.

Сделка оформляется по общим правилам, согласно которым между сторонами заключается договор, регистрируемый в Росреестре. Арендатор получает право на использование предоставленного земельного участка в сроки и в целях, установленных договором аренды.

🔹У государства или муниципалитета

Взять в аренду сельскохозяйственный земельный участок у государства или муниципалитета является наиболее выгодным вариантом, так как его цена всегда будет ниже рыночной. Также такая сделка отличается надежностью ввиду того, что исключает случаи «двойных» аренд и продаж.

Для аренды земли у государства или муниципалитета заявитель обращается в в исполнительный орган муниципального образования и подает заявление о предоставлении земельного участка для ведения сельского хозяйства.

Порядок аренды государственного земельного участка выглядит следующим образом:

  1. По плану местности, находящемуся в администрации, выбирается земля без построек и выясняется наличие права собственности на него.
  2. Если не подтвердилось наличие собственника, принимается решение о проведении открытых торгов.
  3. Организатор публикует извещение о проведении торгов с указанием характеристик участка. Торги проводятся при наличии нескольких претендентов на участок.
  4. Победитель торгов получает право на аренду.
  5. В случае, если претендент единственный, то он признается арендатором и получает все документы в кадастровой палате после оплаты госпошлины.
  6. Письменный договор об аренде земли у государства обязательно регистрируется в органе Росреестра по месту прописки.

Справка. Договор заключается в течение недели с момента принятия решения о выдаче земельного участка в аренду.

🔻Возможна ли субаренда?

Субаренда земельного участка – это имущественная сделка, в процессе которой право пользования объектом сельхозназначения передается иному лицу (ст. 615 ГК РФ). В сделке принимает участие арендатор, наделяющий своими правами в отношении земли субарендатора.

Для осуществления процедуры необходимо согласие собственника объекта. Субаренда довольно распространена в хозяйственной практике и используется в целях получения прибыли благодаря разнице между выплатами субарендатора и отчислениями для владельца недвижимости.

Инициатором субаренды, как правило, выступает арендатор, повторно сдающий в аренду участок другому физическому или юридическому лицу (о том, как составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте здесь). Для оформления субаренды необходимы следующие документы:

  • договор аренды;
  • документ, подтверждающий целевое назначение участка;
  • свидетельство о регистрации права аренды;
  • согласие собственника на сделку с субарендатором.

Договор субаренды заключается с учетом условий, ранее принятых в основном договоре аренды, и на срок, не превышающий срок действия основного договора.

🔻Нюансы составления договора

Договор аренды в обязательном порядке должен отражать индивидуальные условия конкретной сделки, которые не противоречат законным интересам каждой из сторон. Договор аренды земли сельскохозяйственного назначения имеет некоторые нюансы. К примеру, соглашение об аренде не может менять тип разрешенного использования земельного участка.

Изменения такого характера признаются самовольными и подлежат привлечению к административной ответственности. Так, если участок был арендован под занятие животноводством, на нем не могут возводиться жилые постройки, даже если это право предусматривает договор.

🔻Можно ли выкупить?

Сельскохозяйственные организации и фермерские хозяйства обладают правом на выкуп земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, без участия в торгах.

Для этого им достаточно обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или аренды в течение полугода с момента регистрации прав собственности на участок. При этом стоимость такой земли не может превышать 15% кадастровой стоимости.

Заявление необходимо подавать не позднее окончания срока действия заключенного ранее договора. Преимущественным правом на выкуп земельных объектов с/х назначения обладают:

  1. Сельскохозяйственные организации и фермерские хозяйства, которые пользуются этими землями на постоянной основе или по праву пожизненно наследуемого владения.
  2. Муниципальные образования либо иные субъекты РФ, получающие участки бесплатно. В этом случае государство обязано выкупать земельные объекты по цене, установленной продавцом.

Аренда земельного участка – это идеальная возможность для предпринимателей заниматься хозяйственной деятельностью без необходимости приобретения объекта в собственность. Такой вид гражданско-правовых отношений достаточно распространен и регулируется Земельным Кодексом РФ и другими нормативно-правовыми актами.

🔥2.2. Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения.

Вплоть до настоящего времени вопрос о правовой природе договора аренды земли носит дискуссионных характер. Ю.А. Басин, В.С.

Мартемьянов относят его к разновидности договора имущественного найма, обосновывая это тем, что законом разрешено долгосрочное пользование землей, что является характерным моментом для имущественного найма 1 . Е.А. Суханов договор аренды земли рассматривает также в качестве разновидности имущественного найма 2 .

По мнению Ф.М. Раянова договор имущественного найма опосредует лишь отношения по поводу имущества, находящегося в обычном гражданском обороте 3 . Однако пределы договора аренды следует признать намного шире, поскольку он используется не только в связи с имущественными, но и земельными отношениями, и имеет своей целью прежде всего опосредование земельных отношений.

О.И. Крассов, Б.Ф. Ерофеев указывают, что договор аренды природных ресурсов обладает характеристиками, вообще не присущими гражданско-правовому договору имущественного найма, что свидетельствует о земельно-правовом характере договора аренды земельного участка, поскольку его правовой основой являются нормативные акты земельного законодательства 4 .

В.В. Солдатенко определяет аренду земельного участка, как предоставление арендодателем вынесенной на местности в определенных границах территории, с определенной площадью, имеющей кадастровый номер, на основании надлежаще оформленного волеизъявления собственника либо лица, его представляющего, для возмездного и срочного пользования и (или) владения в определяемых на основе волеизъявления собственника земельного участка, градостроительной, санитарной, экологической и иной документацией, и предусматриваемой договором аренды земельного участка 1 . При этом способы заключения договора аренды земли могут определяться на основе торгов в виде конкурса или аукциона, сделки купли-продажи, предоставления земельного участка распорядительным актом органа власти либо землепользователя (при вторичном пользовании) при согласии собственника, а также в порядке перехода прав при переходе имущественных прав на здание, строение, сооружение на участке. Договор аренды земельного участка — двусторонняя, возмездная, консенсуальная сделка. Он вступает в силу с момента государственной регистрации в учреждении юстиции.

Сторонами его являются арендодатель и арендатор (или несколько арендаторов).

Ю.Г. Жариков считает, что аренда земельных участков один из основных видов пользования временного землей. Поскольку по полноте и определенности своих прав арендатор стоит выше обычного пользователя, лучившего сельскохозяйственную землю от государства на основе административно-правового акта 2 . С этих позиций аренда земельных отношений является более высокой ступенью правовой культуры по сравнению с безоговорочным «землепользованием».

А. Черняев выделяет достоинства и недостатки аренда земель сельскохозяйственного назначения 3 . Преимущества аренды таковы:

1) арендаторы в лице сельхозтоваропроизводителей получают право оптимизировать размеры землепользования и увеличить в итоге производство валовой продукции, валового и чистого дохода;

2) обеспечивается переход земли от менее хозяйственного субъекта к более хозяйственному;

3) крестьяне получают материальную поддержку в виде арендной платы, что важно в условиях низкого уровня доходности хозяйств;

4) в случае кризисных явлений на макроуровне и снижения доходности земли арендатор вправе отказаться от арендуемых сельскохозяйственных угодий;

5) арендные платежи из фонда перераспределения земель пополняют местные бюджеты.

Недостатки аренды следующие:

аренда земельных долей множества арендодателей нарушает один из принципов арендных отношений — участие в сделке двух сторон: арендодателя и арендатора;

юридически все соблюдено: арендодатели — собственники земельных долей, арендатор — сельскохозяйственное предприятие, но в качестве арендодателей выступают пайщики хозяйства, арендатор — тот же коллектив пайщиков (исключим для большей убедительности администрацию хозяйства как наемный аппарат);

высокие ставки арендной платы, которые уменьшают оборот земель сельскохозяйственного назначения;

большая относительная величина ренты в валовом доходе ( до 50%) отрицательно влияет на финансовую и экономическую деятельность сельскохозяйственных предприятий;

пассивный спрос на земли из государственного запаса и фонда перераспределения, что может привести к невостребованности этого важнейшего средства производства;

высокая степень вероятности снижения производительных свойств почв при краткосрочной аренде.

Объектом сельскохозяйственной аренды может быть индивидуально определенный земельный участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства. Главное требование это неизменность целевого назначения земельного участка, в настоящее время не урегулирован вопроса количества и качества арендуемого участка. Поскольку целью аренды земель сельскохозяйственного назначения является производство сельскохозяйственной продукции, то количество и качество земель должно соответствовать целям аренды.

В.Э.Чуркин считает, что целесообразно установить зависимость предельного размера участка, служащего объектом аренды, от производственных возможностей арендатора. Нормирование максимального размера объекта аренды позволит избежать не использования земельного участка или его субаренды. Что касается нормирования качества объекта аренды, необходимо законодательное закрепления перечня видов угодий из состава земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут быть переданы в сельскохозяйственную аренду 1 .

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные сдавать имущество в аренду законом или собственником. Земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Может сдавать в аренду сам арендатор с согласия арендодателя (субаренда)

Арендаторами (субарендаторами) земельных участков являются лица владеющие и пользующиеся земельными участками.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут представляться в аренду российским гражданам и юридическим лицам.

В п. 6 ст. 10 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что участки земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды.

В настоящее время не установлено особых требований к арендаторам земель, предоставленных для сельскохозяйственного производства.

В.Э.Чуркин считает, что возраст арендатора земель сельскохозяйственного назначения необходимо лимитировать как в минимальном, так и максимальном значении 1 . Зарубежное законодательство устанавливает, как правило, возраст арендатора от 30 до 60 лет. Главный критерий, который учитывается — работоспособность арендатора. На момент истечения арендного соглашения арендатору должно быть не более 65 лет.

А нижний предел в России нужно установить на уровне совершеннолетия, плюс время необходимое для получения специального образования.

Арендаторами земельных участков сельскохозяйственного назначения могут быть иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 % 2 .

По мнению автора, вопрос аренды земли сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами, а также юридическими лицами , в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 % спорен, так как на этих землях производят продукцию отвечающую за продовольственную безопасность страны, а максимальный срок аренды достаточно длителен (49), и за это время страна может попасть в зависимость от иностранных производителей, которые (при условии, что в их руках будет сосредоточена большая часть земель) смогут диктовать сувои цены на продукты первой необходимости), поэтому максимальный срок аренды для них можно было бы снизить.

Переход права собственности на сдаваемые в аренду земельные участки к другим лицам не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Договор аренды устанавливается на срок определенный сторонами. Другими словами срок устанавливают стороны заключившие договор. Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Договор аренды земельного участка может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Если договор заключен на более длительный срок, то он считается заключенным на срок 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Пункт 7 ст. 9 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает экономическое стимулирование арендатора, если договор заключен на срок не менее 10 лет. Оно должно осуществляться в порядке, установленном бюджетным законодательством и законодательством о налогах и сборах.

В Законе не оговаривается минимальный срок действия договора аренды, однако закрепление в нем минимальных длительных (от 5 до 9 лет) сроков могло бы гарантировать стабильность правового положения арендаторов.

Этому могла бы способствовать и реализация предложения И.А. Иконицкой, Н.И. Краснова и других правоведов о законодательном установлении перехода права аренды к наследнику (наследникам) арендатора, но только при условии, если арендатор дает свое согласие на переход этого права, а также если наследник желает осуществлять сельскохозяйственное производство и его кандидатура соответствует всем перечисленным выше требованиям 1 .

Л.М. Ахметшина считает, что для рационального использования земель сельскохозяйственного назначения, необходимо установить предельные сроки в зависимости от категории земель и видов их использования, а также дополнительные минимальные сроки для использования государственных земель (в зависимости от региона) — в среднем не менее 25 лет 2 .

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

В.В. Витрянский указывает, что правовой режим аренды земельных участков является едва ли не самым либеральным по сравнению с арендой любых иных объектов, включая движимое имущество 3 . В отличии от любого иного арендатора по всякому договору аренды, арендатор земельного участка получил возможность практически свободно, по своему усмотрению распоряжаться правом аренды земли. В частности, не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка в субаренду, отдавать прав аренды в залог, вносить его в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.

Причем подобное распоряжение правом аренды со стороны арендатора земельного участка в отличии от общих положений о правомочиях арендатора, осуществляются арендатором земли без согласия собственника, а лишь при условии его уведомления.

Специфика аренды сельскохозяйственных земель предъявляет особые требования к правам и обязанностям сторон договора аренды. Особое значение имеют обязанности арендатора по рациональному использованию земельного участка. Контроль за деятельностью арендатора осуществляется, прежде всего, органами государственной власти.

Контроль же собственника за деятельностью арендатора должен осуществляться в рамках невмешательства в хозяйственную деятельность арендатора.

Воизбежания конфликтов обязательным условием договора должно быть решение судьбы сделанных улучшений.

В.Э.Чуркин считает, что арендатор земель сельскохозяйственного назначения должен быть лишен права сдачи земель в субаренду. Назначение земель сельскохозяйственного назначения — удовлетворение потребностей населения в сельскохозяйственной продукции. А разрешения субаренды приведет к формированию класса посредников, которые будут арендовать сельскохозяйственные земли не для производства сельскохозяйственной продукции, а для последующей сдачи ее в субаренду.

Это в первую очередь скажется на стоимости сельскохозяйственной продукции. Ведь субарендатор, чтобы покрыть повышенную плату за использование земельного участка (маловероятно, чтобы арендатор сдавал землю в субаренду без личной выгоды), соответственно повысит стоимость сельскохозяйственной продукции. В итоге пострадает население крупных города, которое является основным потребителей сельскохозяйственной продукции.

Если арендатор в процессе трудовой деятельности утрачивает возможность вести сельскохозяйственное производство, то он вправе уведомить об этом арендатора и прекратить досрочно арендные отношения, вместо того, чтобы сдавать земельный участок в субаренду.

За сельскохозяйственные земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Она может быть установлена в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

установленной доли полученных в результате землепользования продукции, плодов иди доходов;

представления арендатором определенных услуг;

передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;

возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение земельного участка.

При аренде земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются базовые размеры арендной платы по договору, вследствие изменения ставок арендной платы по категориям арендаторов 1 .

🔥Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

Начинающему фермеру тяжело сразу купить участок для ведения сельскохозяйственной или фермерской деятельности. Поэтому большинство прибегает к договору аренды. Ниже расскажем, какие участки можно взять в пользование, можно ли возводить постройки на них, а также предоставим подробную инструкцию по оформлению земли в аренду.

🔻Земли сельскохозяйственного назначения

В России все земли поделены на категории по целевому назначению. Данное положение закреплено в ст. Земельного кодекса (далее – ЗК РФ).

Пользование ЗУ регулируется не только ЗК РФ, но и такими нормативно-правовыми актами, как Гражданский и Градостроительный кодексы (ГК РФ и ГрК РФ), Федеральными и Региональными законами, постановлениями. Что касается сельхозучастков, то еще одним из важных законодательных актов является ФЗ от 24.07.02 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – ФЗ № 101).

Понятие земель сельхозназначения раскрыто в ст. 77 ЗК РФ – это земли вне поселения, предназначенные для ведения сельскохозяйственной деятельности (выпас скота, выращивание зерновых культур и т. д.).

Однако целью аренды земель сельскохозяйственного назначения может быть не только ведение сельского, фермерского или личного подсобного хозяйства. Статья 78 ЗК РФ в п. 1 допускает использование ЗУ данной категории для защиты лесных насаждений, для учебных, исследовательских и научных целей. Также на территории земель данной категории можно заниматься охотничьей деятельностью.

Помимо этого, на территории сельхозземель можно прокладывать газо-, водо-, нефтепровод, линии электропередачи и прочие коммуникации, но только в рамках проекта экологического или экономического восстановления (рекультивация). При этом не требуется перевод земли в другую категорию.

Согласно земельному законодательству, аренда земли сельхозназначения предоставляется гражданам и различным организациям. К таковым относятся:

перечень организаций

🔻Застройка земель с/х назначения

Что касается строительства на землях сельхозназначения, то закон не запрещает возводить некоторые виды строений. Это могут быть:

  • постройки, предназначенные для содержания животных и птицы, для переработки и хранения зерновых культур и прочие помещения для сельскохозяйственной деятельности;
  • проводить различные коммуникации;
  • индивидуальный жилой дом;
  • дачи и коттеджи.

Однако перед началом проведения строительных работ необходимо обратить внимание на вид разрешенного использования. Такую информацию можно узнать, получив Выписку из ЕГРН.

письменные сведения

В случае если на территории с/х земель возведение домов или других объектов капитального строительства запрещено, то можно изменить вид пользования.

🔻Аренда сельхоз земель

Наиболее надежный и распространенный способ воспользоваться землей, не оформляя ее в собственность – взять участок в аренду, то есть во временное пользование за определенную плату.

В России земли принадлежат на праве собственности государству, муниципальному образованию или частному лицу, в том числе и организациям. Поговорим о возможности арендовать государственную (муниципальную) сельхозземлю. Подробнее о том, как арендовать землю у государства.

Найти подходящий участок можно самостоятельно, воспользовавшись сведениями с кадастровой карты, или обратиться непосредственно в Администрацию. Последнее предполагает обращение в Департамент земельных отношений или лично к главе Администрации, как, например, в селах.

Далее будущий арендатор может получить участок по результатам проведенного аукциона или без торгов.

В первом случае участок выставляется на аукцион, который проводит глава муниципального образования. А во втором арендатор получает землю, подав лишь соответствующее заявление.

Арендовать можно любой участок, зарегистрированный в Росреестре и не входящий в число земель, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

статьи и законы

🔻Срок аренды

Что касается сроков аренды, то данное положение содержится в ст. 9 ФЗ № 101. Законодатель установил, что максимальный срок аренды ЗУ сельхоз назначения может составлять до 49 лет – это долгосрочная аренда.

Исключение составляет, когда целью использования является сенокошение и выпас скота – договор заключается не более, чем на 3 года.

🔻Стоимость аренды

Цена сельхозземель напрямую зависит от кадастровой стоимости. Последняя, в свою очередь, формируется, исходя из назначения участка, характеристик территории, региона.

Рассчитать арендную плату можно по формуле:

  • Где А – арендная плата;
  • КС – кадастровая стоимость;
  • СК – специальный коэффициент.

Так, для участков, используемых под садоводство, огородничество, сельское и фермерское хозяйство, такой коэффициент составляет 0,06. Однако в Налоговом кодексе существует положение о предоставлении налоговых льгот. Для указанных в ст.

395 НК РФ категорий граждан и организаций СК составляет всего 0,01.

В среднем стоимость аренды с/х ЗУ может составлять от 300 до 5000 рублей за 1 га. Платежи вносятся ежемесячно или ежегодно – данное условие фиксируется в договоре.

🔻Алгоритм действий для оформления аренды

аренда земель

Для того чтобы стать арендатором государственной сельхозземли, необходимо совершить ряд действий:

  1. Подача заявления. Это, безусловно, главный шаг. И важно, чтобы заявление было составлено грамотно и с соблюдением всех требований. Поскольку из-за допущенных ошибок уполномоченное лицо может вернуть его заявителю. В заявлении обязательно указываются:
  • реквизиты потенциального арендатора (ФИО, адрес, телефон);
  • паспортные данные;
  • наименование организации (если арендатором будет юр. лицо);
  • ИНН, свидетельство о регистрации, прочие учредительные документы;
  • просьба о предоставлении ЗУ в аренду;
  • цель использования участка.

Часто случается так, что уполномоченные лица отказывают в предоставлении земли или не допускают до участия в аукционе, не объясняя причины. В таких случаях обращайтесь за помощью к юристам. А чтобы не тратить время на посещение офисов, можно написать нам в чате справа.

И в кратчайший срок вы получите бесплатную консультацию специалиста по земельным вопросам.

После принятия заявления и проверки всех данных администрация минимум за 2 месяца публикует информацию о проведении аукциона или принимает решение о предоставлении земли без проведения торгов.

  1. Проведение аукциона. Для выбора арендатора уполномоченное лицо выставляет участок на аукцион и назначает начальную стоимость аренды. Для участия в торгах каждый претендент должен внести залог.

Результат проведенного аукциона фиксируется в протоколе, который передается победителю.

Победителем будет тот, кто предложит наибольшую арендную плату.

Основные правила проведения торгов закреплены в ЗК РФ ст. 39.11 и ст. 447 – 449 ГК РФ.

  1. Заключение договора аренды. Несмотря на то, что договор аренды сельхозземли заключается с государственным органом, необходимо внимательно его изучить и проверить все данные. Арендное соглашение обязательно должно содержать в себе:
  • полные реквизиты сторон;
  • данные участка;
  • величина арендных платежей за месяц или другой период;
  • права и обязанности сторон.

Дополнительными пунктами договора могут быть:

  • основания для расторжения договора;
  • форс-мажорные ситуации;
  • условия о субаренде;
  • порядок разрешения споров;
  • прочие условия.

Поскольку предметом аренды является ЗУ, то важно, чтобы в договоре были прописаны не только его адрес и площадь. Обязательно нужно указать кадастровый номер, подтверждающий государственный учет ЗУ, а также план участка, отображающий границы объекта.

  1. Регистрация. Согласно земельному гражданскому законодательству все сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации. В нашем случае договор аренды является обременением участка. Поэтому возникают сложности с дальнейшим его использованием. Это обременение фиксируется в ЕГРН. Для этого необходимо предоставить договор аренды в Росреестр.

🔻Расторжение договора

земельный участок

На основании норм Российского законодательства договор аренды сельхозземли может быть расторгнут:

  • по окончании срока действия договора;
  • досрочно – в одностороннем порядке или по обоюдному согласию.

Одностороннее расторжение возможно, если одна из сторон не соблюдает условия соглашения. Например, арендатор несколько раз пропускает внесение обязательных платежей или использует землю не по назначению.

Условия одностороннего расторжения указаны в ст. 619 и ст. 620 ГК РФ для арендодателя и арендатора соответственно.

Для того чтобы расторгнуть договор, одна из сторон уведомляет об этом другую в установленное соглашением время. Например, за месяц.

Если стороны не достигли договоренности, то данный вопрос разрешается уже в арбитражном суде. Основанием расторжения договора будет соответствующее постановление.

Совет юриста: Если за время аренды земельного участка арендатор его облагородил, возвел какие-либо постройки, то он вправе запросить компенсацию.

Чтобы вернуть затраченную сумму, может понадобиться помощь юриста. В форме справа опишите вашу ситуацию и уже сегодня получите помощь высококвалифицированного специалиста.

🔻Судебная практика

Примером расторжения договора в судебном порядке может послужить дело Владимирского Арбитражного суда, рассмотренное в 2017 г.

Между Ярдинской Администрацией и ООО «А» был заключен договор аренды земли сельхозназначения. Срок договора – 3 года. Арендная плата – 4 636 руб. в месяц.

Договор был заключен в 2012 г. В 2015 было автоматическое продление до 2018. Но за это время у арендатора образовалась задолженность более 70 тысяч.

Администрация предложила погасить задолженность в добровольном порядке и расторгнуть договор. Не получив ответа, представитель обратился в суд.

Рассмотрев материалы дела, суд постановил взыскать с ООО задолженность и расторгнуть договор аренды.

🔥Оформление аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

🔻Порядок аренды земель сельскохозяйственного назначения. Условия и стоимость

Аренда земель под сельскохозяйственные нужды является выгодным вариантом ведения хозяйственной деятельности для многих организаций и частных лиц. Порядок предоставления земель в аренду регламентирован Земельным Кодексом РФ и другими нормативно-правовыми актами.

  1. Что такое земельный участок сельскохозяйственного назначения?
  2. Условия
  3. Какие ЗУ подлежат сдаче под сельское хозяйство?
  4. Ведение деятельности
  5. Сроки действия договора
  6. Сколько стоит пользование?
  7. Как арендовать ЗУ?
  8. У частного лица
  9. У государства или муниципалитета
  10. Возможна ли субаренда?
  11. Нюансы составления договора
  12. Можно ли выкупить?

Любой из этих видов земельных участков может выступать в качестве объекта сделки и должен использоваться непосредственно в целях, для которых предназначен.

🔻Сельхоз земля

Толкование земель сельскохозяйственного назначения закреплено на законодательном уровне, а именно в Земельном кодексе. В соответствии со ст. 77 ЗК РФ, под ними понимаются земли, которые расположены за пределами населенных пунктов и предоставлены для нужд сельского хозяйства (либо же предназначены для подобных целей).

Земли сельскохозяйственного назначения занимают особое место среди земельных участков и подлежат особому законодательному регулированию и охране со стороны государства.

Такие земли могут передаваться в аренду различным гражданам и предприятиям для ведения на них сельскохозяйственной деятельности на условиях, закрепленных в Земельном кодексе РФ.

Стоит рассмотреть данные условия и примерный порядок действий, которые помогут подробно ответить на вопрос, как взять в аренду землю сельхозназначения.

Такие земли могут передаваться в аренду различным гражданам и предприятиям для ведения на них сельскохозяйственной деятельности на условиях, закрепленных в Земельном кодексе РФ.

🔹Что может быть объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Объектом аренды может стать участок земли, ограниченный в натуре. Он должен иметь четкие границы, отраженные на плане и состоять на кадастровом учете.

Арендатору стоит помнить, что он не вправе самовольно менять целевое назначение земли и обязан соблюдать установленный здесь режим землепользования.

Некоторые категории земель не подлежат передаче в аренду. В частности, с расположенными на их территории парками и заповедниками или объектами государственной важности (военными объектами и участками ЗАТО).

Правом на аренду земли у государства наделены физические и юридические лица. В каком именно статусе пользователь планирует арендовать земельный участок неважно. Если он предполагает продавать произведенную на участке сельхоз продукцию, то потребуется регистрация бизнеса.

Если же он будет выращивать ее для собственных целей, то в этом нет необходимости.

Что касается предельных минимального и максимального размера земельных участков, предназначенных для передачи в аренду, то они устанавливаются муниципальными нормативно-правовыми актами. Например, для земель под ЛПХ обычно действуют нормативы от 10 до 50 соток.

🔹Регистрация и удостоверение

Договор, оформленный на срок более года, обязательно регистрируется в Росреестре. Также при добровольном обоюдном согласии сторон он может быть заверен нотариально. Арендодатель уплачивает с полученного дохода налог (НДФЛ) в размере 13 %.

Договор, оформленный на срок более года, обязательно регистрируется в Росреестре. Также при добровольном обоюдном согласии сторон он может быть заверен нотариально. Арендодатель уплачивает с полученного дохода налог (НДФЛ) в размере 13 %.

🔹Расчет стоимости аренды

Цена земли в аренду под сельское хозяйство рассчитывается с помощью аукциона. Самое лучшее предложение – самой большой годовой арендной ставки в итоге и побеждает.

Чтобы рассчитать исходную цену на аренду участка земли, выставляемого на аукцион, учитывают самые различные обстоятельства:

  1. Место, где располагается земля и площадь участка.
  2. Для каких целей предназначен этот участок.
  3. Насколько ценной считается земля.
  4. Иные немаловажные показатели.

Годовая цена аренды земли сельхозназначения включает в себя ее кадастровую цену и равна 0,7-1,4% от нее. Кадастровая цена должна быть идентична рыночной. Когда ее определяют, учитывают продуктивность оценки сельскохозяйственной земли, расходы на осуществление на ней различных работ.

Допустим, если говорить об аренде участка в Туле и других регионах Подмосковья –аренда земли сельхозназначения обойдется по цене в 500 рублей за 1 га. Если это Московская область – стоимость увеличивается до двух тысяч рублей.

Аренда такого земельного участка у частника обладает своими собственными нюансами. Речь идет о том, какое пользование земельным участком разрешено, а также о форме распоряжения им.

🔹Стоимость аренды

Цена сельхозземель напрямую зависит от кадастровой стоимости. Последняя, в свою очередь, формируется, исходя из назначения участка, характеристик территории, региона.

Рассчитать арендную плату можно по формуле:

  • Где А – арендная плата;
  • КС – кадастровая стоимость;
  • СК – специальный коэффициент.

Так, для участков, используемых под садоводство, огородничество, сельское и фермерское хозяйство, такой коэффициент составляет 0,06. Однако в Налоговом кодексе существует положение о предоставлении налоговых льгот. Для указанных в ст.

395 НК РФ категорий граждан и организаций СК составляет всего 0,01.

В среднем стоимость аренды с/х ЗУ может составлять от 300 до 5000 рублей за 1 га. Платежи вносятся ежемесячно или ежегодно – данное условие фиксируется в договоре.


Победителем будет тот, кто предложит наибольшую арендную плату.

🔹Использование земли не по назначению –последствия

Государство строго следит за тем, каким образом граждане распоряжаются своими земельными угодьями. Если за владельцем будет замечено нецелевое использование территории, то он будет привлечен к административной ответственности и серьезным штрафам.

Использование земли не по ее предназначению на протяжении 3 лет может стать основанием для лишения владельца прав на участок. Осуществляется данная процедура через суд. Истцом выступает муниципальная служба, ответчиком – владелец.

Законодательством разрешаются следующие виды деятельности:

  • садоводство и огородничество;
  • животноводство, рыболовство и охотничье хозяйство;
  • сенокошение;
  • выпас скота;
  • дачное строительство.

Этот перечень стоит обязательно отобразить в соглашении.

Во время составления договора, нужно придерживаться следующих правил:

🔹Сроки аренды земельного участка.

Срок договора аренды у государства или частного лица не является ключевым моментом, но всё-таки играет не последнюю роль. Рамки сроков аренды также указаны в Земельном кодексе, а пункте 3 ст. 9 ФЗ в которой говориться от оборота сельскохозяйственных земель. Так по закону минимальный срок аренды составляет 3 года, а максимальный — 49 лет.

При заключении договора могут быть установленные любые временные рамки в этом пределе. Договор должен быть зарегистрирован в госреестре, для того чтобы вступить в силу. В некоторых случаях, например, если земля предоставляется, для того чтобы пасти стадо, договор может быть подписан на срок менее 3 лет.

В тех случаях когда при подписании договора не указан срок действия, то данный вид договора аренды является бессрочным. Но по закону не более 49 лет. После того как срок договора прошел, арендатор имеет приоритет на заключение повторного договора. Но при условии того, что в предыдущий период арендатор выполнял все требования, прописанные в договоре.

В договоре аренды может быть прописан такой пункт, как право выкупа участка арендатором, в таких случаях после истечения срока аренды арендатор вправе приобрести данный земельный участок.

Для того чтобы арендовать земельный участок (земля сельхозназначения), необходимо соблюсти порядок, который заключается в проведении торга. Максимально выгодная цена, предложенная владельцу участка, как правило, побеждает в торгах. Избежать торга можно лишь в случае, если после публикации в газете в течение месяца больше не было претендентов.

В остальных случаях только торги определят будущего арендатора.

🔹Какие документы должны иметься у владельца?

Предоставление в аренду земель сельскохозяйственного назначения допускается только при наличии у владельца нужной документации на этот объект. К ней относятся бумаги:

  • свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН, где указывается, кто именно является владельцем территории, а также какова категория земли;
  • паспортные данные владельца или информация о государственном органе, являющемся собственником;
  • технические бумаги на объект;
  • план участка.

Арендатор может запрашивать дополнительную документацию. С ее помощью можно убедиться, что соглашение составляется действительно с собственником, а также отсутствуют юридические проблемы у владельца.

Получение в аренду земли сельскохозяйственного назначения производится после подписания арендного договора. В нем перечисляются права и обязанности, которые появляются у пользователя и владельца территории. К ним относится:

🔹Сдача в аренду земель сельхозназначения: нормативное регулирование

Основой нормативной базы, регламентирующей аренду сельхозземель, являются:

  • Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ):
    • статьи 7, 22, 39.6, 39.7, 39.11-39.14, 41, 42, 46 – об общем порядке аренды земельных участков;
    • статьи 77-80 – посвящены непосредственно землям сельскохозяйственного назначения;

    В ст. 78 ЗК РФ говорится, что сельскохозяйственные земли могут использоваться:

    • для сельхозпроизводства;
    • для учебных и сельскохозяйственных целей;
    • для создания лесных мелиоративных насаждений (защитного свойства);
    • для рыбоводства.

    Также допускается использование сельхозземель охотничьими хозяйствами (п. 3 ст.78 ЗК РФ).

    В аренду передаются с/х участки, поставленные на кадастровый учет.

    По общему правилу договор аренды заключается на определенный срок – от 3 до 49 лет (п. 3 ст. 9 закона № 101-ФЗ). Исключение составляют сельскохозяйственные участки, предназначенные для выпаса животных и сенокоса, собственником которых является государство или муниципалитет.

    Их разрешено сдавать в аренду на срок до 3 лет.

    🔹Порядок заключения сделки

    Аренда относится к простым письменным сделкам, требующим государственной регистрации при сроке договора более одного года (ст. 26 ЗК РФ). Следовательно, к нотариусу обращаться не надо.

    Все, что требуется, это грамотно составить договор, подписать его и обратиться в Росреестр для закрепления перехода права владения и пользования участком.

    Готовясь к регистрации, необходимо иметь на руках такие бумаги, как:

    1. Два идентично заполненных и подписанных договора.
    2. Паспорта субъектов соглашения или их представителей с доверенностями.
    3. Учредительные документы, если участник – юридическое лицо.
    4. Документы, из которых следует право собственности на участок в требуемой форме.
    5. Квитанцию об оплате налога за проведение процедуры.

    Далее написать заявление и передать в Росреестр, используя современные возможности доступа к услугам данной организации. Можно прийти самому, отправить документы через почту (включая электронную) или заказать выезд специалиста на дом.

    Важно! Заключая договор на срок менее года, можно избежать процедуры регистрации сделки.


    Однако чаще всего расторжение контракта носит одностороннюю направленность. Речь идет о ситуации нарушения условий соглашения, в результате которой вторая сторона больше не заинтересована в сохранении аренды земельных участков сельскохозяйственных назначений. Принудительное расторжение осуществляется через судебные органы, которым придется доказывать факт имеющегося нарушения.

    Образец договора

    Договор аренды земли составляется письменно в двух экземплярах. Порядок оформление предусматривает заполнение следующих данных:

    • Паспортные данные физических лиц или реквизиты юридических лиц, участвующих в сделке.
    • Суть сделки (в нашем случае это аренда с указанием предельного срока и суммой платежей).
    • Информация о земельном наделе (расположение, площадь в сотках или гектарах, наличие строений и пр.).
    • Права и обязанности каждой стороны.
    • Основание и порядок расторжения договора.

    После подписания контракта его надо зарегистрировать в Росреестре. Помимо договора в Федеральную службу надо предоставить (лично или письмом) копию паспорта участников сделки или учредительных документов для организаций и выписку ЕГРН.

    При подготовке договора можно воспользоваться образцом, который можно скачать здесь.

    Законом не предусмотрена возможность автоматической пролонгации аренды сельхоз земель. Предполагается, что после окончания действия договора надо заново пройти всю процедуру. Например, чтобы повторно взять в пользование государственные земли, потребуется участие в новом аукционе.

    Преимущественное право аренды за то, что гражданин уже арендовал ранее этот надел, отсутствует.

    🔹Порядок выкупа земельных участков из аренды в собственность

    Кто имеет право претендовать на получение земельных участков в собственность? Процессы передачи арендуемых площадей в собственность временных пользователей регламентированы статьями 39.9, 39.18 и 39.20 Земельного кодекса РФ, а также нормативно-правовыми документами различных уровней.

    Выполнение этих требований помогает гражданам нашей страны на законных основаниях применять земельные ресурсы в целях строительства благоустроенных жилых помещений или для ведения фермерской и крестьянской деятельности.

    Процедура покупки земельных участков проводится, как правило, при помощи аукционов. Стоимостью земель считается самая большая сумма из предложенных участниками. При этом выкупить их возможно и без проведения аукционов при помощи приватизации.

    Законодательством определено, что перевести арендованные площади в личную собственность могут субъекты, которые отвечают нижеследующим требованиям:

    • арендаторы возвели на территориях земельных участков объекты незавершенного строительства – индивидуальные жилища;
    • лица, получившие земли во временное использование, ведут на них фермерскую деятельность;
    • субъекты получили земельные участки в целях комплексного освоения.

    В настоящий момент имеются возможности приобретения земельных участков без проведения аукционов и по фиксированной цене. Данный процесс регламентирован статьёй 39.3 Земельного кодекса РФ. Для реализации этой процедуры следует выполнить несколько требований:

    • земельные участки переданы в аренду на срок более 3 лет, выкупить их могут только те люди, которые подписали арендные договоры;
    • на земельных участках имеются объекты недвижимости, которые принадлежат арендаторам.

    Соглашения должны быть продлены за сутки до окончания срока их действия. В случаях, если земельные участки, переданные для временного использования, запланированы под индивидуальную застройку, при их разграничениях на отдельные участки правами на покупку без проведения аукционов обладает каждый из членов некоммерческих организаций.

    В настоящий момент имеются возможности приобретения земельных участков без проведения аукционов и по фиксированной цене. Данный процесс регламентирован статьёй 39.3 Земельного кодекса РФ. Для реализации этой процедуры следует выполнить несколько требований:

    🔹По закону

    В марте 2015 года в Земельном Кодексе РФ начали действовать поправки, которые позволили брать в аренду, получать в безвозмездное пользование, возмездное, бессрочное пользование, а также в собственность земельные участки всем участникам правоотношений в этой сфере двумя путями: с помощью проведения публичных торгов или без таковых.

    В этом же нормативном акте зафиксированы два варианта получения участков в собственность без участия в торгах – путем безвозмездного получения участка или с помощью оформления договора купли-продажи надела. Однако, в самом Земельном Кодексе содержится оговорка, что приобрести участок без торгов (независимо от того, на безвозмездной основе или платно) может далеко не каждый желающий.

    Согласно действующему законодательству определенные земельные участки в настоящее время можно получить в собственность без участия в торгах.

    🔻Приобретение земельного участка у государства

    С принятием Конституции РФ с 1993 г. у граждан и организаций появилось право на приобретение федеральной или муниципальной земли в собственность. А в 1997 г. был введен Земельный кодекс, содержащий правила землепользования. Но в нашей стране законодательные акты постоянно терпят изменения, и чтобы выкупить землю из государственной собственности необходимо владеть актуальными на 2018 г. сведениями и знать все нюансы приобретения земли.

    Проблема в том, что многие интернет-порталы содержат устаревшую или недостоверную информацию, из-за которой граждане не могут получить участки даже на платной основе и правильно оформить их в собственность.

    В данной статье содержится информация о том, в каких случаях можно выкупить государственные участки, как происходит процедура выкупа, сколько это будет стоить и как рассчитать. Также мы предоставим пошаговую инструкцию с описанием каждого этапа.


    Проблема в том, что многие интернет-порталы содержат устаревшую или недостоверную информацию, из-за которой граждане не могут получить участки даже на платной основе и правильно оформить их в собственность.

    🔥Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

    Аренда земельных участков – это один из способов осуществления профессиональной деятельности для достижения поставленных задач.

    Такие территории используются для различных целей. Одной из них является сельское хозяйство. Для реализации сделки такого характера заинтересованным сторонам необходимо заключить договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.

    Заключение соглашения имеет свои отличительные особенности.

    🔻Назначение сельскохозяйственных земель

    Земли аграрного назначения наделены особым статусом. Они располагаются, как правило, за пределами населенных пунктов. Указанные участки предназначены в основном для осуществления деятельности, связанной с сельским хозяйством. Такие территории являются отдельным видом ресурсов. В аграрном секторе они представляют собой не только определенные участки, на которых можно расположить специальные объекты, но и средство производства продукции.

    В последнем случае такие территории используются для выращивания сельскохозяйственных культур и фермерской деятельности.

    Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

    Кроме этого, в состав указанных участков включены лесопосадки, которые обеспечивают сохранность земель, водные объекты, и постройки, предназначенные для хранения первичной переработки аграрной продукции.

    🔹Ведение сельского хозяйства

    Ведение сельского хозяйства представляет собой особый вид деятельности. Суть его заключается в выращивании аграрной продукции. Сюда относятся овощные и растительные культуры. Цель аграрной деятельности заключается в обеспечении населения питанием.

    Осуществлять деятельность такого характера могут как юридические лица, так и индивидуальные предприниматели.

    🔹Ведение фермерского хозяйства

    Ещё одним из видов использования земель сельхозназначения является ведение фермерского хозяйства. Эта форма пришла на смену старым добрым колхозам. Деятельность такого рода возможна и без регистрации в качестве юридического лица. То есть этим может заниматься и один человек.

    Участниками такого процесса могут быть родственники и члены семьи инициатора, а также лица, не состоящие в родственных связях с последним.

    Основным направлением фермерской деятельности является производство и переработка аграрной продукции, а также разведение скота и птицы, их хранение, перемещение и продажа. При этом инициатор и члены КФХ самостоятельно определяют направление функционирования.

    🔻Предоставление в аренду

    Земля в аренду под фермерское хозяйство предоставляется в порядке, определенном действующим законодательством. Для этого претендент должен соответствовать некоторым требованиям, а также выполнить ряд обязательных действий. Окончательное решение позволить арендовать или нет, принимает собственник территории.

    🔹Условия

    Земельная территория для аграрных нужд может быть предоставлена как физическим, так и юридическим лицам.

    К претенденту предъявляются следующие требования:

    1. Регистрация в качестве организации, индивидуального предпринимателя или наличие паспорта.
    2. Возможность заключать сделки. То есть инициатор не должен быть ограничен в своих правах.
    3. Наличие необходимой для заключения сделки документации.

    Также сам участок должен соответствовать определенным критериям. Прежде чем его сдавать, собственник должен убедиться, что площадь территории не меньше установленного законодательством размера. Не допускается передача во временное использование участков, которые орошаются или осушаются искусственно.

    Максимальная площадь предоставляемой территории не может быть больше десяти процентов от всей, принадлежащей муниципалитету.

    Инициатор обязан соблюдать все градостроительные, экологические и санитарные нормы. Деятельность не должна ухудшать качество земли.

    Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

    🔹Процедура

    Чтобы взять участок или пай земли в аренду, надо выполнить некоторые действия. Прежде всего, инициатор должен определить для себя территорию, которая ему необходима. Для этого можно использовать кадастровую карту, которая содержится на сайте Росреестра.

    После этого следует направить собственнику заявление о выделении необходимой территории.

    В тексте нужно указать следующее:

    1. Название инстанции, в которую направляется обращение, а также её адрес.
    2. Данные о претенденте – фамилия, имя, отчество физического лица либо наименование юридического, место расположения, контактная информация, документы, подтверждающие полномочия.
    3. Сведения об участке – адрес нахождения, площадь.
    4. Цели, для которых территория будет использована. В данном случае это аграрная деятельность.
    5. Планируемый срок аренды и дата начала правоотношений.
    6. Перечень прилагаемой к заявлению документации.
    7. Дата обращения и подпись претендента.

    К заявлению необходимо приложить паспорт, индивидуальный номер плательщика налогов, сведения о наличии льгот, если таковые требуются, свидетельство о регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя. Если участок надо образовать, то инициатор должен будет приложить план-схему территории.

    Обязанность по передаче информационного пакета документов возложена на претендента. Это можно сделать несколькими способами. Самым распространенным является личная доставка.

    В этом случае инициатор самостоятельно передает все бумаги владельцу участка. Такой вариант позволяет убедиться, что документация доставлена получателю, а обращение составлено верно, без ошибок и неточностей.

    Направление бумаг возможно и через Многофункциональный центр. Для этого нужно будет обратиться в МФЦ. Специалисты центра дадут консультацию, а также выполнят все необходимые действия в пользу инициатора.

    В некоторых случаях оформить землю можно, если принять участие в торгах, где распределяют земельные крестьянские наделы.

    После предоставления всей необходимой документации уполномоченная официальная инстанция вынесет свое решение. Результатом может быть разрешение о передаче территории либо отказ. Последний вариант возможен в случаях, когда претендент не обладает правом заключать сделки, не представил необходимых документов либо участок не может быть использован для осуществления сельскохозяйственной деятельности.

    🔻Порядок заключения договора

    После принятия решения о выделении во временное пользование земельного участка, необходимо оформить соглашение. Такой документ и будет являться главным основанием для реализации процедуры аренды, подтверждая ее согласование. Основанием для заключения договора будут являться документы, подтверждающие право инициатора на заключение сделок, план участка, решение собственника, квитанция об оплате государственной пошлины.

    Эта процедура не бесплатна, у всего есть цена.

    Для оформления текста соглашения можно использовать обычную офисную бумагу. Довольно часто, на практике, применяются бланки, изготовленные типографским способом. Типовой образец прилагается к статье.

    Заполнение допускается от руки либо с использованием технических средств печати. Любые исправления в тексте делать нельзя. Изменения и поправки осуществляются путем оформления дополнительного соглашения. Соглашение подписывается сторонами и заверяется печатями, при наличии таковых. При этом необходимо поставить подписи на каждой странице документа.

    Это позволит избежать фальсификации содержания.

    🔻Условия договора

    В тексте необходимо указать следующее:

    1. Дата и место заключения.
    2. Сведения о сторонах сделки.
    3. Объект соглашения. Здесь указывается его подробное описание – место расположения, площадь, цели использования территории.
    4. Стоимость сделки и порядок расчетов. Оплата производится согласно периодичности, определенной сторонами, по графику, являющемуся приложением к договору.
    5. Права и обязанности участников сделки. Здесь должны быть отражены все возможности сторон, а также обязательства, которые они берут на себя.
    6. Ответственность участников. В этом разделе указываются меры воздействия, которые могут применяться к стороне, нарушающей условия соглашения – штраф, пеня, неустойка, компенсирование причиненного ущерба.
    7. Срок действия договора.
    8. Иные условия. В этом разделе указывается количество экземпляров, причины его досрочного аннулирования, возможность урегулировать возникший спор в судебном порядке.
    9. Банковские реквизиты сторон.

    Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

    Стороны могут включать в текст договора другие условия, по своему усмотрению.

    🔻Срок действия

    Срок действия соглашения относится к существенным условиям сделки любого характера. Это касается и договоров аренды земельных территорий сельскохозяйственного назначения. Законодательством установлен минимальный и максимальный срок такого соглашения.

    Договор может действовать от трех до сорока девяти лет.

    Стороны сделки могут определять любой срок в указанном периоде. В отдельных случаях время действия соглашения может быть меньше трех лет. Определяющим фактором является цель использования участка.

    Если в качестве таковой выступает выпас скота и кошение сена, то срок действия может быть установлен меньше чем тридцать шесть фактических месяцев.

    🔻Стоимость аренды

    Стоимость сделки является еще одним из существенных условий соглашения. Она определяется сторонами договора. Её размер зависит от площади территории, а также изначальной рыночной стоимости участка. Конкретная сумма указывается в соглашении.

    Стороны также определяют периодичность выплат. Для этого составляется график платежей, который прилагается к договору.

    Необходимо определить способ оплаты. В большинстве случаев – это безналичный расчет. То есть денежные средства перечисляются владельцу через банк.

    🔻Особенности получения земли под фермерство

    Фермерская деятельность охватывает довольно большой спектр видов деятельности. Сюда входит не только выращивание сельскохозяйственных культур. Фермерство подразумевает также разведение скота, птицы, переработку продукции, её транспортировку и хранение.

    Также указанный вид деятельности предусматривает возможность того, что на занимаемом участке будут находиться постройки технического назначения, например, для техники и горюче-смазочных материалов. При этом хранение такого имущества должно быть направлено именно на фермерство. То есть определяющим фактором являются именно цели использования занимаемой территории.

    Чтобы получать земельные участки для таких нужд, надо оформить необходимые документы. При составлении заявления инициатор должен не только выразить свое намерение получить нужную территорию, но также указать, что она необходима для организации фермерского хозяйства. Также потребуется определить и представить перечень тех направлений деятельности, которые будет осуществлять инициатор.

    Следует отметить, что надо четко соблюдать эти условия. Если фермер в последующем пожелает расширить спектр деятельности, то потребуется внести изменения в ранее заключенный договор.

Оцените статью
Добавить комментарий